Недвижимость как инвестиция: как заработать на купле-продаже жилья в Краснодаре с помощью брокера

В этой колонке старший эксперт департамента коммерческой недвижимости компании «Аякс» Яналь Куссейбати объясняет, как в России сформировался рынок жилищных инвестиций, во что лучше вкладывать деньги в Краснодаре и где найти грамотного брокера.

Примерно до 2018 года такое понятие как «инвестирование в недвижимость» еще не сформировалось. Был флиппинг — сделки коротким циклом и быстрой прибылью 30-40% всего через 1–2 месяца. Простым языком схема флиппинга такова: купил квартиру дешево — отремонтировал — продал дороже. Вложил деньги — получил деньги, на этом все. Такой механизм стал базой для полноценного инвестиционного направления в недвижимости.

Через пару лет на рынке произошел резкий скачок: сделки удлинились до 4–6 месяцев, а прибыль сократилась до 20–25%. Инвесторы и все, кто хотел прибавить к своим счетам пару нулей, начали выходить на новый уровень.

В 2022 году мы пришли к инвестированию со стратегией — бизнесмены, да и владельцы активов, стали иначе подходить к вложению средств. Появилась игра вдолгую с циклом 1–2 года, детальным расчетом и пониманием требований рынка. Стали популярны участки, в том числе пустые: их брали для перепродажи, облагораживали и возводили жилую или коммерческую недвижимость.

Сейчас локально, например, в Краснодаре не хватает по-настоящему больших бизнес-центров, складской и индустриальной недвижимости. Постепенно, с расширением города и появлением новых земель, спрос формировал предложение. Арендный бизнес типа стрит-ритейла перестал быть интересен, стали появляться новые проекты.

Как выбрать недвижимость для инвестиций в 2024 году

Инвестиции, или флиппинг, сейчас продолжают пользоваться спросом через разные площадки типа «Циана» или «Авито». Там есть данные о продаже как коммерческой, так и жилой недвижимости. Но чтобы не прогореть, конечно, лучше обратиться за помощью к специалисту.

Например, вы хотите купить коммерцию в строящемся ЖК. Кажется, все просто: можно сдать помещение в аренду или самому открыть бизнес. Но здесь вылезают мелкие детали, которые учитывает профессионал: куда выходят окна, закрыта ли территория комплекса, сколько конкурентов поблизости, какая арендная ставка в этом районе и так далее. Зачастую после анализа риелтора покупатель меняет свое решение и, исходя из новых вводных, вкладывает в другое направление. Это нормально — брокер заинтересован в результате не меньше инвестора.

Где найти профессионального брокера

По запросу клиента брокер, он же риелтор, может разработать план на год или полгода. Но мы всегда по-разному работаем с собственниками и покупателями. Один заинтересован выгоднее продать, другой — купить. И это «выгоднее» у каждого свое. Самое важное правило для брокера в этом случае: нельзя работать с собственником и продавцом по одному объекту. Это очень тонкий канат, который в любой момент может лопнуть и в дальнейшем ударить по всем участникам сделки. Так или иначе, конфликт интересов лишит кого-то перспективы.

Так, собственник помещения ищет партнера для сделки — того, кто знает технологии продаж и особенности рынка. А покупатель хочет быть уверен в надежности владельца жилья и умении риелтора договориться с ним.

Риелтора/брокера чаще всего выбирают по бренду, который он представляет. Сотрудник крупной компании пользуется большим доверием, а сама организация отвечает за специалиста своей репутацией. Безусловно, стоит обращать внимание на рекомендации, отзывы, даже внешность риелтора. Если к бизнесмену для продажи здания в центре города за сотни миллионов рублей приезжает условный брокер на самокате и в кепке, то вопросов может появиться больше, чем ответов. Конечно, некоторые ведут себя эпатажно. Но серьезные люди выбирают серьезных профессионалов. Встречают действительно сначала по одежде, да и провожают также быстро.

Удержать клиента и продолжать свое дело с кристально чистой репутацией позволяет честная и открытая работа. Текучка в среде брокеров есть, как и в каждой сфере, но истинный профессионал становится популярен через «сарафанное радио». Агент одной сделки — это неактуальная история для того, кто хочет развиваться.