На сегодняшний день экономическая ситуация в России и в мире в целом продолжает испытывать на себе последствия глобального спада. И одной из сфер, в которой ситуация до сих пор остается неоднозначной, остается рынок недвижимости. Однако и сегодня недвижимость Краснодарского края является одним из наиболее перспективных и привлекательных не только для инвесторов, но и для покупателей. Ситуацию в сфере недвижимости и строительства прокомменировал генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.
Илья Викторович, какая сегодня сложилась ситуация на рынке недвижимости Кубани? Поправился ли он после кризиса?
- Рынок недвижимости Краснодара уже довольно продолжительное время находится в фазе стабилизации. Самый сложный период позади. В течение 2008-2009 гг. цены первичного рынка на жилье снизились более чем на 18%. Со второй половины 2009 года цены на жилую недвижимость перестали падать, но и не начали расти. Про такую ситуацию часто говорят "рынок достиг дна".
Сегодня средняя стоимость 1 кв. м жилой площади в строящихся домах составляет 41 614 рублей. При этом средняя стоимость самого дешевого жилья экономичного класса составляет 37 695 рублей за 1 кв. м, среднего класса – 39 922 рубля, бизнес – 47 583 рубля. Самое дорогое, элитное жилье, в среднем стоит 77 700 рублей за 1 кв. м.
В течение 2009 года ситуация на рынке недвижимости характеризовалась "замораживанием" строительства многих жилых объектов и задержками сроков ввода в эксплуатацию. В первом квартале 2010 года эта тенденция ослабела, и почти никто из застройщиков больше не переносил сроков сдачи. Это очень позитивная тенденция, свидетельствующая о первых признаках "реанимации" рынка. Однако говорить о полном восстановлении еще очень рано.
Какое жилье сейчас пользуется популярностью у покупателей?
- В период резкого снижения доходов, покупатели располагают меньшим бюджетом на покупку жилья и стремятся дополнительно минимизировать свои расходы. Они ищут самые выгодные и недорогие предложения. Наиболее востребованными на рынке стали небольшие по площади 1-но и 2-х комнатные квартиры экономичного и среднего класса. Именно такие квартиры можно приобрести с наименьшим бюджетом.
Но самой важной особенностью стало то, что покупатели готовы приобретать не просто дешевое жилье, а только дешевое и качественное. Даже самые доступные по цене предложения, но имеющие плохое местоположение, неудовлетворительные качественные характеристики не пользуются спросом. Покупатели стали более разборчивыми и требовательными. Обладая даже небольшой суммой на покупку жилья, они стараются найти и купить только самое лучшее.
Стало ли элитное жилье доступнее среднестатистическому жителю Краснодара? Что в общем происходит на этом рынке?
- Рынок элитного жилья в Краснодаре развит не очень сильно. Это объективно связано с тем, что в столице Кубани достаточно широкая прослойка людей среднего класса, которые предъявляют основной спрос на относительно недорогое жилье. Ввиду этого, объем строительства в элитном сегменте никогда не был большим.
Что касается доступности, то в период кризиса в более качественных жилых объектах высоких классов цены также были снижены. Однако доступнее от этого они не стали.
Часто можно встретить заманчивые объявления "квартиры от 600 тыс. рублей". Откуда появилась такая цена? Стоит ли приобретать такое жилье?
- Такие объявления чаще всего поступают от так называемых "частных застройщиков". Они быстрее среагировали на изменение рыночной конъюнктуры, предложив покупателю самые дешевые варианты. "Частные застройщики", как правило, работают на полулегальной основе и не несут тех издержек, которые вынуждены оплачивать крупные компании. В результате, они могут продавать жилье по более низким ценам.
Однако у этого есть и оборотная сторона. Такие объекты могут быть не всегда качественными и иметь сложности с юридическим оформлением. Другими словами, купить престижные часы можно и "с рук" на улице, а не в фирменном магазине. Они явно будут дешевле, но в случае чего претензии предъявлять будет некому.
В целом, покупать квартиры в таких домах можно. И среди "частных застройщиков" есть много порядочных. При этом я бы не советовал совершать сделку без участия грамотного юриста, который должен изучить все правоустанавливающие документы и указать на возможные сложности.
В современном мире просто жизненно необходимо иметь собственную недвижимость. Но не всем достается этот кусочек стабильности в наследство, и накопить при сегодняшнем темпе роста цен на недвижимость могут не все . Что происходит сегодня на рынке ипотечного кредитования?
- Ипотечное кредитование в период кризиса почти полностью прекратило свое существование. Но и здесь сегодня заметны позитивные тенденции. На 2010 год государство выделило значительную сумму для поддержки этой сферы. Уже со 2 квартала 2010 года будет происходить постепенное снижение ставок по ипотеке, взять кредит теперь можно будет под ставку от 9,5% годовых. Также важно, что государственная поддержка направлена на первичный рынок жилой недвижимости. Взять кредит теперь можно будет на покупку квартиры в строящемся доме. В целом, можно ожидать существенного увеличения количества выданных ипотечных кредитов в 2010 году, а требования банков к заемщикам станут чуть мягче.
Как Вы считаете, ипотека – это "кабала на полвека" или реальная возможность приобрести собственное жилье?
- Ипотека во всем мире считается одним из лучших способов решения жилищного вопроса. Вопрос не в сущности самой ипотеки, а в той процентной ставке, под которую она выдается. Когда это величина больше 13% годовых, то ипотеку можно назвать "кабалой". Ставка по кредиту в пределах 10-12% в некоторых случаях уже может считаться приемлемой. Особенно в период активного роста цен на недвижимость. В конце концов, если Ваш ежемесячный платеж по кредиту будет равняться стоимости аренды квартиры, в которую Вы снимаете, то почему бы и не воспользоваться услугами банка?
Есть ли еще у краснодарцев возможность приобрести жилье по достаточно выгодной цене, или стоит отложить покупку до "лучших времен"?
- Удачная возможность для покупки недвижимости сохраняется. Как я уже говорил, пока еще рынок находится "на дне". Но это благоприятное "инвестиционное окно" не продлится долго. Снижающиеся объемы строительства жилья и рост доходов населения могут опять вызвать дефицит и последующий за ним рост цен. Приобрести жилье лучше всего в течение текущего года.
