В последнее время словосочетание "частная застройка" все чаще воспринимается как синоним незаконного строительства. Но специалисты призывают не путать эти два понятия.
Принято считать, что дома, возводимые так называемыми частными застройщиками, имеют нарушения: не оформлены должным образом документы, отсутствуют необходимые коммуникации. Однако это не всегда так.
Государственных строительных организаций в настоящее время не существует, поясняет генеральный директор Жилищного Центра "Каян" Алексей Гузеев. Поэтому частной можно назвать любую строительную организацию. Другое дело, что на рынке работают как крупные девелоперы, так и небольшие застройщики. И если многоквартирный дом возводит индивидуальный предприниматель, не факт, что делает он это незаконно.
Если застройщик осуществляет свою деятельность в рамках закона №214 – ФЗ, в установленном порядке оформляет всю проектно-разрешительную документацию и является членом саморегулируемой организации, претензий со стороны контролирующих организаций к нему не будет. Другое дело, когда застройщики возводят свои объекты незаконно.
Секрет привлекательности
При всем обилии проверяющих и контролирующих организаций, для Краснодара вопрос самостроя стоит достаточно остро. Впрочем, проблема появилась не за один день.
- В корне этой проблемы лежит тяжелое градостроительное законодательство начала 90-х годов, которое регулировало строительство многоэтажных жилых домов и индивидуальных частных домовладений, – поясняет старший партнер консалтинговой группы "Содействие" Денис Мальковский. – Соответственно, строительство каких-либо других объектов жилищного строительства, необходимость в которых возникла у рынка жилья в Краснодаре, законодательно не предусматривалось. А применять к этим объектам требования, предъявляемые к многоквартирным домам, было экономически необоснованным. Более того, рынок техусловий, созданный соответствующими монополиями, также не мог удовлетворить частного застройщика своими запросами. Все эти обстоятельства создали благодатные условия для развития незаконного строительства в Краснодаре.
В конце 2004 года был принят новый Градостроительный кодекс РФ, приняты поправки в Гражданский кодекс относительно самовольного строительства, а также так называемая дачная амнистия. Эти меры должны были смягчить условия для законного строительства. Однако нелегальный строительный рынок, по мнению Мальковского, сейчас настолько развит, что мало кто из серых застройщиков стремится действовать на основании закона.
Главное и, пожалуй, единственное преимущество незаконно возведенных квадратных метров – их стоимость. Если у частников, строящих в соответствии с законодательством, она ненамного ниже, чем у крупных девелоперов, то в незаконно построенных домах стоимость в среднем составляет 25-26 тысяч рублей квадратный метр. Девелоперы и риелторы единодушны: при такой цене построить дом из качественных стройматериалов на законных основаниях невозможно.
- Давайте разберемся, из чего складывается стоимость жилья в многоквартирном доме, – предлагает директор "М.Т. "ВПИК" Ольга Подрезова. – Прежде всего, это затраты на оформление земельного участка, которые являются одними из основных. Далее, наиболее затратная часть – само строительство с соблюдением всех конструктивных характеристик надежности и безопасности, использование соответствующих строительных материалов. Существенные вложения застройщик делает в подключение к инженерным сетям и коммуникациям либо в строительство собственных объектов коммунальной инфраструктуры. Если соблюдать все необходимые по закону требования при строительстве, стоимость одного квадратного метра жилья в многоэтажном доме физически не может быть ниже 30-35 тысяч рублей.
По словам директора компании "Аякс-риэлт" Александра Кутченко, стоимость земельного участка составляет от 5 до 15% себестоимости строительства, от 25-30% – проектная документация, получение технических условий, прокладка и подключение к инженерным коммуникациям. Все остальное – расходы непосредственно на строительные работы и материалы. Поэтому средняя стоимость жилья на первичном рынке, по оценкам риелторов, от 40 до 45 тысяч рублей за квадратный метр.
По мнению Алексея Гузеева (ЖЦ "Каян"), именно из-за отсутствия проектно-разрешительной документации недобросовестным застройщикам удается экономить на строительстве.
Опасные объекты
Как считает начальник отдела жилой недвижимости сайта bezagenta.ru Тимур Лебедев, нелегальные застройщики нарушают массу строительных норм и правил. Свои дома они, как правило, строят на земельных участках, не предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов. Соответственно, разрешение на строительство такого дома отсутствует, постройка может быть признана незаконной и снесена. В большинстве случаев у таких объектов даже отсутствуют придомовая территория и благоустройство. Деньги от населения привлекаются по предварительным договорам купли-продажи, не гарантирующим исполнения обязательств застройщиком. Отсутствуют и гарантии, предусмотренные законодательством, об участии в долевом строительстве, и контроль над целевым расходованием денежных средств участников строительства со стороны контролирующих организаций. Более того, существует возможность двойных продаж квартир.
- Сегодня все девелоперы обязаны вступать в саморегулируемые организации. СРО создают компенсационные фонды, для того чтобы в случае банкротства одного из членов организации можно было завершить строительство объекта. Поэтому членские взносы в них достаточно высоки, – поясняет Алексей Гузеев (ЖЦ "Каян"). – Недобросовестные застройщики, как правило, в СРО не вступают, снижая таким образом себестоимость строительства.
Естественно, в подобных случаях застройщики не могут участвовать в тендерах на приобретение земельного участка для целей строительства многоквартирных жилых домов и возводят свои объекты на участках, предназначенных для строительства индивидуального жилья, которые к тому же стоят гораздо дешевле. В результате, покупая квартиру в таком доме по минимальной цене, будущие жильцы одновременно приобретают массу проблем.
- К участку, предназначенному для строительства индивидуального жилого дома, подведены коммуникации, предназначенные для обслуживания одного дома, одной семьи, – продолжает Алексей Гузеев. – А когда в доме живет двадцать пять – пятьдесят семей, сети рано или поздно оказываются перегружены. Возникают перебои со светом, водой, канализацией, а решать эти проблемы, как правило, некому. Сразу после продажи квартир такие застройщики обычно исчезают. А узаконить нелегально возведенный дом достаточно проблематично, а иногда и невозможно.
Директор компании "Южный дом" Юрий Мазняк подтверждает: заключить договор на обслуживание незаконно возведенного дома с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства практически нереально. Еще один подвох, по словам эксперта, площадь жилья.
- Покупая квартиру за 550 тысяч рублей, вы приобретаете жилье с общей площадью гораздо ниже стандартной. Да, стоит она недорого, но по площади это даже не смарт! Также при самострое могут использоваться дешевые строительные материалы, не предназначенные для возведения высотных домов. Невозможно проверить, какой марки бетон залит в фундамент, – поясняет Юрий Мазняк. – Более того, известны случаи, когда в Краснодаре жилые комплексы строились практически без фундамента. Был вырыт котлован, сделана некая "подушка", но фундамент не бетонировался. Впоследствии в этих объектах были проблемы с подвальными помещениями, в квартирах появлялась сырость. Жить в таких домах невозможно, и жильцам остается только обращаться за помощью к администрации города.
Алексей Гузеев (ЖЦ "Каян"), в свою очередь, обращает внимание на социальную обстановку, которая может сложиться в районах, не предусмотренных ни одним градостроительным кодексом. Стоимость жилья, построенного нелегально, привлекает не самые обеспеченные слои населения, а плотность застройки, как правило, очень высока. Поэтому, – считает эксперт, – рано или поздно здесь возникнет социальная ситуация, аналогичная той, что уже сложилась в центральной части города – так называемых шанхаях.
- Что можно получить, покупая квартиру за 20 тысяч рублей квадратный метр у частного застройщика? – резюмирует Ольга Подрезова (М.Т. "ВПИК"). – Плохо или вообще не оформленный земельный участок, отсутствие разрешения на строительство, серьезные конструктивные недочеты, использование самых дешевых строительных материалов и некачественную отделку. Как правило, частные застройщики вообще не вкладывают деньги в инфраструктуру, у многих объектов отсутствуют необходимые инженерные коммуникации либо подключение домов к сетям выполнено ненадлежащим образом. А это значит, что рано или поздно возникнут проблемы с отоплением, водоснабжением, подключением к электроэнергии, решать которые дольщикам придется самостоятельно.
Строят все равно
Впрочем, узаконить самострой хотя и трудно, но возможно. Для того чтобы жильцы незаконно возведенных объектов в итоге не оказались на улице и смогли хоть как-то распоряжаться собственностью, администрация города обычно идет им навстречу.
- Действующее законодательство РФ располагает "дачной амнистией", – говорит Денис Мальковский (КГ "Содействие"). – Зарегистрировать право собственности на жилье можно на основании технического паспорта жилого дома при условии наличия права собственности на землю, а также судебного признания права собственности на жилой дом.
Иными словами, узаконить такое жилье можно по решению суда. Но, купив квартиру в объекте, построенном, как индивидуальный частный дом, жильцы обычно получают право собственности не на квартиру, а на часть домовладения.
- В случае положительного решения вопроса у покупателя обычно появляется шанс получить свидетельство на долю в доме (1/64, 1/32 и так далее), – подтверждает Александр Кутченко ("Аякс-риэлт"). – Но даже если суд примет решение в пользу застройщика, оно впоследствии может быть оспорено и пересмотрено с вынесением другого решения – о сносе незаконно возведенного объекта. Такие примеры уже есть.
Естественно, жилец, имеющий право собственности только на долю в домовладении, не может ни продать, ни сдать свою квартиру в аренду без согласия соседей, и это влечет за собой дополнительные трудности.
Как ни странно, подобные перспективы не останавливают ни покупателей, ни самих застройщиков. По оценкам риелторов, сегодня в Краснодаре мелкими застройщиками возводится до 30% жилья. Из них около 15% строится незаконно. И это при активной борьбе с самостроем, которая ведется в Краснодаре. Глава города уже призвал СМИ отказаться от рекламирования незаконно строящихся объектов. Однако справиться с проблемой пока не удается. Одной из причин такой ситуации эксперты считают правовую безграмотность населения.
- При покупке жилья необходимо обращать внимание на соблюдение целого комплекса обязательных условий, – комментирует Александр Кутченко ("Аякс-риэлт"). – И особенно – на юридическое оформление сделки, соответствие требованиям действующего законодательства. В первую очередь – закона №214-ФЗ, который строго регламентирует наличие следующих документов: разрешение на строительство, документы на земельный участок, проектная декларация. Также важна форма заключаемого договора. Законом предусмотрены только договор долевого участия или договор уступки прав требования.
Специалисты призывают ни в коем случае не заниматься изучением документов самостоятельно.
- Если человек не разбирается, например, в машинах, то, какие бы документы ему ни показывали, он все равно ничего не поймет и купит то, что ему расхваливают, – рассуждает Алексей Гузеев (ЖЦ "Каян"). – С покупкой недвижимости похожий случай. Изучать договор и проектно-разрешительные документы на жилье должен только юрист, который специализируется на этих вопросах.
Однако главная причина всех этих проблем, по мнению участников рынка, все же заключается в огромном спросе на дешевое жилье.
- Зачастую квартиры в самострое распродаются даже не на этапе фундамента, а практически на голом участке, – говорит Алексей Гузеев. – Несмотря на все предпринимаемые государством меры, спрос на такое жилье не падает. А пока существует спрос, будет и предложение.
Полностью материал опубликован в свежем номере "Краснодарского Бизнес-журнала".
"Бизнес-журнал" — самое массовое всероссийское деловое издание, адресованное предпринимателям, управляющим собственникам компаний и топ-менеджерам. "Краснодарский "Бизнес-журнал" выпускает ООО "Издательский дом "НьюМэн".
