Когда в России подешевеет жилье, или Парадоксы решения квартирного вопроса

На рынке жилья в России сложилась парадоксальная ситуация – квартирный вопрос остается актуальным для большей части россиян, однако приобрести собственное жилье могут далеко не все. Ипотека недоступна из-за высоких процентов, покупка на стадии котлована небезопасна по причине неуверенности в дальнейшей судьбе застройщика, цены и уровень доходов граждан – несопоставимы. Стабилизация валютного курса также негативно сказывается на спросе, хотя пик "инвестиционной паники", который наблюдался зимой прошлого года, уже позади. В результате идет процесс "затоваривания" рынка – цены на жилье снижаются в связи с падением спроса.

По данным ЦИАН, падение доходов населения и рост предложения квартир в новостройках привели к снижению продаж на вторичном рынке. Так, по итогам I квартала объем предложения жилья для продажи в 20 крупнейших городах России вырос на 28,6% относительно аналогичного периода прошлого года. Эксперты считают, что эта тенденция наблюдается с середины прошлого года и сопровождается падением цен на недвижимость в регионах на 10-20%. Однако и подешевевшее жилье не пользуется спросом – количество сделок на региональных рынках упало на 25-45%. В настоящее время на продажу выставлено 255,6 тысяч квартир. По оценке специалистов, количество жилых помещений, не реализованных с момента сдачи дома в эксплуатацию, неуклонно растет с 2014 года. В среднем по России квадратный метр жилья снизился в цене на 4,6% до 101 тыс. рублей, но сопутствующий рост спроса не был зафиксирован участниками рынка. В Краснодаре же темпы снижения цен на жилую недвижимость ниже среднего – квартиры подешевели всего на 2,1% за год, что объясняется миграционной привлекательностью региона.

Как отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга "МИЭЛЬ-Новостройки" Георгий Новиков, по поводу возможного замедления темпов строительства жилья есть противоречивые сведения.

– Некоторые застройщики действительно сбавляют темпы строительства – ранее в крупном комплексе могли продаваться и строиться одновременно 3 корпуса, сейчас многие "играют на контрастах" – продают только 2 корпуса, один из которых уже в высокой стадии готовности, но еще не сдан, а второй в готовности до 20-30%, – сказал он.

Однако говорить о том, что все осторожно строят, ориентируясь только на темпы собственных продаж – некорректно, подчеркнул эксперт.

– Так, например, в очень крупном проекте комплексного освоения территории началось строительство сразу 10 корпусов одновременно! Они сейчас в примерно одинаковой стадии строительства – монтаж низких этажей, – сообщил Новиков.

По его словам, более осторожно себя ведут застройщики, у которых проекты в уже завершающей стадии, где осталось150-200 свободных квартир. В силу определенных причин, в таких проектах они балансируют на грани рентабельности и поэтому в своем ценообразовании не могут допускать существенных дисконтов, чтобы не продавать даже ниже инвестиционной себестоимости. Поэтому в таких комплексах темпы стройки будут застройщиками несколько искусственно замедляться – само собой, в пределах договорных сроков с дольщиками. Это будет делаться для того, чтобы продать все квартиры до сдачи госкомиссии, так как после нее темпы продаж сильно снижаются в силу высокой цены.

Руководитель офиса "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Ольга Тихонова ожидает, что в апреле уровень спроса на вторичном рынке, скорее всего, сохранится на уровне марта.

– Несмотря на это, цены на недвижимость продолжат немного корректироваться в сторону понижения, так как общекризисные явления сохраняются, и уровень доходов потенциальных покупателей пока не повышается. Однако корректировка будет происходить в основном за счет того, что продавцы, которые до сих пор переоценивали свою недвижимость (а таких на рынке по-прежнему остается довольно много) будут снижать стоимость или предоставлять более существенный дисконт во время торга, – сказала она.

Дальнейшее снижение цен на вторичную недвижимость может способствовать увеличению покупательской активности, надеется эксперт.

– В частности, некоторый пул потенциальных покупателей, планирующих покупку недвижимости, сейчас мониторят рынок, просматривая подходящие объекты. Они специально ждут лета, когда на фоне сезонного фактора спрос традиционно снижается, и собственники предоставляют более существенные скидки. Но стоит отметить, что размер этих скидок во многом будет зависеть от выставленной продавцом цены предложения и ликвидности объекта, – сообщила Тихонова.

Она добавила, что то же время летом некоторые продавцы временно снимают объекты с продажи, что приводит к сокращению объема предложения. Поэтому те покупатели, которые не хотят, чтобы их выбор был ограничен, будут стараться совершить покупку весной.