Поправки в 214-ФЗ. Как изменится строительный рынок в 2017 году?

С 1 января 2017 года вступают в силу поправки к федеральному закону "Об участии в долевом строительстве…", известному как 214-ФЗ (принят в 2004 году). За время своего существования закон обрел уже 13-ю редакцию. Подорожает ли жилье? Получат ли дольщики необходимые гарантии? Не ставят ли законодательные новшества в заведомо невыгодное положение девелоперов и их посредников? Портал ЮГА.ру попытался разобраться, что конкретно новая редакция закона изменит для всех участников рынка, и взял комментарии у специалистов.

Теперь большое значение будет иметь юридическая чистота сотрудников компаний-застройщиков. Например, главный бухгалтер и директор строительной компании, работающей по 214-ФЗ, не должны будут иметь судимостей. Другие нововведения касаются работы сайтов застройщиков: теперь участники долевого строительства смогут наблюдать, что происходит с их домом. Новые законодательные акты обяжут застройщиков выставлять на официальные сайты фотографии объектов в динамике, а также своевременно размещать информацию об изменениях в проектной декларации.

Впрочем, это косметические моменты, существенно не влияющие на работу застройщиков. Другие пункты поправок значительно сильнее затрагивают их финансовые интересы.

К примеру, поправки регламентируют новые требования к размеру уставного капитала застройщиков. Если раньше во многих компаниях не придавали этому значения, выставляя уставный капитал в минимально допустимом размере 10 тыс. рублей, то теперь он будет варьироваться от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей, в зависимости от площади всех объектов долевого строительства застройщика.

Нововведение, направленное на безопасность сделок, — создание компенсационного фонда долевого строительства. Его главная задача — гарантировать завершение строительства многоквартирных домов, даже если застройщик не исполнит обязательства перед дольщиками. Компенсационный фонд будет работать наравне со страхованием ответственности застройщиков. Застройщик будет обязан вносить определенный процент от стоимости строящегося объекта в фонд. Предполагается, что сумма отчислений составит 1% от стоимости сделок. При этом непонятно, как этот процент будет начисляться, кем и в какой сумме, от чего будет считаться — от сметной или рыночной стоимости объектов, и кто ее определит. Действующих механизмов пока нет.

Альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков — размещение их средств на эскроу-счетах. Девелоперы получают средства от дольщиков со счета только в том случае, если выполняют свои обязательства на каждом этапе строительства. Использование эскроу-счетов означает посредника между участниками долевого строительства в лице банка, а значит, ликвидирует риски потери денег или мошеннических действий недобросовестного застройщика. Это ставит прочный заслон на пути нецелевого использования денег. Правда, в законе есть одна оговорка: деньги зачисляются на счета эскроу в том случае, если кредитная организация открывает застройщику проектное финансирование. С точки зрения застройщиков, у этой схемы есть очевидный минус — девелоперы теряют возможность напрямую и, по сути дела, бесплатно привлекать доверенные им средства дольщиков. Кроме того, при банкротстве банка деньги на эскроу-счетах могут зависнуть надолго, если не навсегда. Вопрос страхования денежных средств граждан, размещаемых на таких счетах, пока не регламентирован.

С 1 июля 2016 года введен единый реестр застройщиков, который размещается на официальном сайте — его будет вести Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации. При этом не до конца ясно, по какой методике те или иные застройщики будут включаться в этот реестр и насколько он окажется объективным.

Разъяснение регулятора

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края предоставил официальное письмо (имеется в распоряжении редакции) за подписью заместителя руководителя департамента Оксаны Коробкиной. Письмо проясняет некоторые непонятные моменты в вопросе вступающих в силу изменений.

Так, по решению правительства РФ может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Порядок управления фондом, размер и порядок осуществления обязательных отчислений, условия и порядок использования, размещения и инвестирования средств фонда будут установлены правительством РФ. Размер обязательных отчислений не может быть установлен свыше 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанного в проектной декларации застройщика. Однако до настоящего времени указанный фонд не создан, нормативные документы, регламентирующие его работу, правительством РФ не утверждены.

Оценка застройщика

Комментирует генеральный директор компании "Краснодар Сити" Андрей Сигидин:

— Цены поднимутся на 15–25% в зависимости от месторасположения возводимого объекта. Кроме того, мне кажется, что ввиду ухода с рынка "случайных игроков" образуется дефицит жилья, который может компенсироваться только года через три. В общем и целом усложнение 214-ФЗ (а я считаю, что поправки — это его усложнение) приведет к тому, что цена за квадратный метр поползет вверх. Во-первых, потому что застройщики начнут компенсировать свои затраты. А во-вторых, люди в панике кинутся искать недвижимость, которую могут не найти.

Те, кто давно занимается строительным бизнесом, скорее всего, в нем останутся, а вот застройщики, которые работали "под серым флагом", вряд ли сохранят свои позиции.

Открыть новую строительную компанию станет на порядок сложнее. По крайней мере, на городском и краевом уровнях активно появляться они не будут. Мы увидим экспансию на местный рынок московских и питерских компаний, то есть тех застройщиков, которые плотно прицеплены к каким-то финансовым структурам. Они сомнут наш рынок, и будет, как в свое время с "Роснефтью", — строить будут здесь, а налоги платить в Москве.

Весь 214-ФЗ направлен на то, чтобы "улучшить финансовое состояние застройщика" — как бы… (улыбается). Тот, кто имеет рядом с собой мешок с деньгами, — пожалуйста, строй. У кого мешка нет — иди гуляй. Так что сейчас на строительном рынке будет реальное укрупнение.

По поводу создания компенсационного фонда. Мы все являемся участниками саморегулируемых организаций, куда и сдаем деньги, чтобы создать компенсационный фонд. У каждой СРО он есть, хранится в уполномоченном банке. Кроме того, мы ежемесячно платим членские взносы, часть из которых туда тоже идет. Этот фонд направлен на то, чтобы снять риски третьих лиц. Но за время существования СРО я не знаю случаев, чтобы этот фонд использовался для достройки какого-либо объекта. Кроме того, с ноября прошлого года мы с каждого договора долевого участия платим 1,5% в страховые компании, уполномоченные Банком России. Их всего двенадцать, мы работаем с пятью, представленными на нашей территории. Это тоже страхование ответственности застройщика перед третьими лицами. То есть если мы по каким-то причинам объект не достроим, страховая компания в полном объеме выплачивает по договору дольщика. Что такое новый компенсационный фонд? Про 1% от сделки все слышали — но непонятно, кому его платить, непонятно за что.

О планируемом размещении денег на эскроу-счетах в банке, который предоставляет застройщику проектное финансирование, мы знали еще в прошлом году. Поэтому у нас появился банк-партнер, который открыл на нас лимиты до окончания строительства. По поводу механизма реализации квадратных метров, который предлагается для гарантий дольщикам, — мы отдаем себе отчет, что это минимум плюс процентная ставка банка. Дольщик кладет деньги в банк, по сути на депозит, по которому получает низкую процентную доходность, но гарантированный возврат. А застройщика банк кредитует по абсолютно рыночной ставке. С одной стороны — ты не задумываешься, банк тебя финансирует. С другой стороны — не будет чувствоваться связь между покупателем и застройщиком. Потому что клиента, приходящего ко мне в отдел продаж, мы будем отправлять открывать депозит в банк. И лишь потом "схлопывать" эту ситуацию, после того как все построим. При этом мы продолжаем платить страховым компаниям. Вот те затраты, о которых я говорил выше. То есть 15% мы соберем только на затраты.

К каждому закону идут нормативные документы, объясняющие, как им пользоваться. Может быть, там будет прописано что-то гениальное, позволяющее снизить эти затраты.

Увеличение уставного капитала строительных компаний — заградительный порог, направленный на предотвращение появления "СМУ шараш-монтаж", но не надо забывать, что уставный капитал — это бухгалтерская категория, а отнюдь не финансовая. Пример: в уставный капитал можно внести земельный участок, оцененный в 200 млн рублей, так эта сумма появится в составе уставного капитала. Но вот вы использовали этот участок, и что с ним стало? А в ЕГРЮЛ будет написано — 200 млн рублей. Для серьезных застройщиков это не проблема. Аналогично и с требованиями к сайту, изменениям в проектной декларации — это больше маркетинговые моменты, у всех крупных компаний с этим всегда было все в порядке. В целом покупатели жилья должны понять главное — рынок скоро изменится.

Точка зрения риелторов

Вадим Камалов, директор федеральной риелторской компании "Этажи" в Краснодаре:

— Цель федерального закона, принятого в 2004 году, изначально была в том, чтобы прекратить "парад обманутых дольщиков". Очень много копий сломано вокруг этого закона. Мы видим достаточно крупные новации, которые могут повлиять на отрасль, начиная с создания единого реестра застройщиков, единого информационного ресурса. Порядок его создания будет прописан в подзаконным акте, постановлении правительства, которого пока не существует, так что критерии оценки неясны. Вторая новация давно назрела — размещение проектной декларации в открытом доступе в интернете. Состав обязательных пунктов декларации расширяется, прописывается ответственность застройщика за ее актуальность. Сейчас эта обязанность формально тоже есть, но никто за этим особо не следит.

Правила закона теперь будут распространяться на дома с блокированной застройкой. Здесь была небольшая вакханалия, люди работали по договорам строительного подряда. Там тоже были обманутые дольщики, но они не попадали под этот закон и защищали свои права в соответствии с Гражданским кодексом. Теперь законодатели решили расширить действие закона и на эту категорию.

Увеличение размера уставного капитала, который привязывается к площади всех возводимых объектов, — достаточно спорный момент. Я не понимаю, как размер уставного капитала может защитить интересы дольщиков. На практике уставный капитал может быть потрачен в течение года, потом доложен. У застройщиков нет обязанности, чтобы он в 100% объеме лежал на расчетном счете, нет механизма, который может за это покарать. Если компания будет банкротиться, эти деньги также могут быть потрачены.

Самая спорная новация — новый механизм привлечения средств через специальные эскроу-счета в банке. Получается, что застройщик может получить средства дольщиков после того, как им передадут квартиру, привлекая проектное финансирование в банках. В очень выгодном положении оказываются банки: они выдали деньги дольщику под проценты в виде ипотечного кредита, тут же получили их обратно на свой счет и эти же деньги передают застройщику в виде кредита по проектному финансированию. Тут у банков получается двойная маржа. Сейчас деньги дольщиков привлекаются застройщиками не под проценты. В выигрыше только банки, видимо, банковская сфера очень серьезно пролоббировала эту поправку к закону.

Создание компенсационного фонда: размер отчислений — не более 1% от стоимости возводимого дома. Опять же, эти средства должны храниться в каком-то уполномоченном банке. Самое интересное, что процедура получения дольщиками из банка своих денег нигде не прописана. Закон есть, подзаконного акта нет. Как будет работать эта норма — тоже непонятно.

Я боюсь, что этот закон может привести к какой-либо олигополии, потому что увеличение уставного капитала — это, может быть, оправданная мера с точки зрения защиты граждан, но в то же время палка о двух концах, так как это ударит по среднему бизнесу. При этом, конечно, неприемлема и вакханалия, которая творится сейчас в Краснодаре, когда каждый, у кого были желание и небольшие возможности, чтобы начать строить дома, начали строить, даже не зная, как это делать. В результате — масса недостроенных объектов по городу. Или как в Сочи — объекты, построенные с нарушениями действующих норм законодательства.

Мой прогноз: с введением изменений к 214-ФЗ стоимость квадратного метра будет расти. Однако, учитывая ситуацию на рынке Краснодара, мы не ожидаем взрывного скачка — предложений на рынке много, закон спроса-предложения никто не отменял. Поэтому небольшое повышение цен на строящееся жилье останется в рамках 5–10%.

Мнение банкиров

— К такому инструменту, когда все риски, связанные со строительством, перекладываются на банк, я лично негативно отношусь. Это неправильно, — считает директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24 Андрей Осипов. — Необходимо более жесткое регулирование отрасли, а не простое перераспределение рисков между участниками рынка. Хотя в целом любое движение в сторону улучшения качества конечного продукта для потребителя я, конечно, приветствую. При этом не нужно забывать, что законопроект может привести к риску еще большей монополизации рынка в пользу банков, которые активно финансируют застройщиков. Вообще, инвестирование в строительство жилья неквалифицированными инвесторами — физическими лицами в целом неправильно, так рынок работать не должен. Во всем цивилизованном мире застройщик сначала полностью возводит дом, а потом продает в нем квартиры. Это правильная картина рынка, и к этому абсолютно точно нужно приходить, это будет выгодно потребителям.

— Застройщики прогнозируют рост цен на новостройки, но о точных цифрах по росту стоимости квадратного метра говорить преждевременно, — отмечает руководитель отдела по работе с застройщиками ипотечного банка "ДельтаКредит" Анна Якимова. — В этой связи целесообразно оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке до 1 января 2017 года (когда закон вступит в силу, за исключением отдельных положений, вступающих в силу после 1 июля 2017 года) и не дожидаться возможного повышения стоимости квартир. Закон распространяется только на те ЖК, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после 1 января. На новостройки, квартиры в которых реализуются в настоящий момент, поправки не распространяются. Таким образом, у рынка есть достаточно времени, чтобы приготовиться к работе в новых условиях. Мы прогнозируем рост рынка ипотеки в 2016 году по сравнению с 2015 годом (около 1,4 трлн рублей против 1,16 трлн рублей). В 2017 году ипотечный рынок к результату 2016 года также вырастет.