Долгий метр: как не столкнуться с задержкой сдачи жилья

В прошлом году в Краснодаре ввели в эксплуатацию около 2 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. При этом, по данным консалтинговой компании MACON Realty Group, это всего чуть более половины из запланированного.

К решению проблем обманутых дольщиков подключилась обновленная городская администрация. Ситуацию с несколькими проблемными объектами контролирует лично мэр, власти ищут инвесторов, которые достроят объекты. Губернатор же и вовсе предложил законодательно разрешить продажу квартир только при 50% готовности дома, что было негативно встречено застройщиками — ведь крупные проекты сейчас практически не реализуются целиком за счет собственных средств.

В нестабильной экономической ситуации количество замороженных строек может вырасти. Разбираемся, можно ли еще на начальных этапах строительства понять, что дом гарантированно сдадут, и на какие факторы стоит опираться.

— Вопрос сдачи жилья в срок — один из важнейших критериев выбора, так как многие покупатели приобретают квартиры в ипотеку и до сдачи живут в съемных. Если дом вовремя не сдался — это двойной платеж, многим он не под силу.

Сейчас в рамках 214-ФЗ в Краснодаре работает более 100 строительных компаний. Один из факторов, по которым можно определить надежность застройщика, — темпы строительства. На сайте у некоторых застройщиков уже есть видеотрансляции со стройки онлайн или галереи со свежими фото. Дольщики обмениваются информацией о ходе строительства на форумах и соцсетях; те, кто живет рядом, приходят почти каждый день и смотрят, как строятся их дома. Опытные риелторы на глаз могут определить, соответствует ли состояние объекта указанным срокам сдачи. И если форс-мажоров не будет, то им можно верить.

Максим Жук подчеркнул, что гарантом законности стройки по-прежнему является 214-ФЗ, а застройщиков с сомнительной репутацией не аккредитует ни один приличный банк.

По оценкам MACON Realty Group, на объекты с высокой степенью готовности приходится основной объем продаж. К примеру, в III квартале прошлого года 30% покупок пришлось на объекты со сдачей до конца года, 27% — на те, которые были запланированы к сдаче в I полугодии 2017-го.

Какие факторы влияют на сроки сдачи жилья и с какими проблемами сталкиваются сами застройщики, порталу Юга.ру рассказал Андрей Шадрин, директор строительной компании «ИНСИТИ», которая на протяжении 5 лет деятельности все свои объекты сдает точно в срок.

Почему в принципе сложилась такая ситуация, что многие объекты в Краснодаре заморожены или сдаются с задержкой?

— В Краснодаре строительством многоквартирных жилых домов занимаются около 160 компаний. Из них только 60 имеют опыт сдачи домов. То есть большинство имеют в собственности только земельный участок и начинают строительство с расчетом на привлеченные средства дольщиков. Но в условиях кризиса продажи нестабильны, и вытянуть такое строительство без собственного капитала фактически невозможно. К тому же основные продажи начинаются, когда готова «коробка» — многие клиенты лишь тогда начинают верить, что компания достроит дом. И хорошо, когда у компании есть средства, на которые эту «коробку» она сможет построить.

В 2012 году люди готовы были покупать квартиры. Бум покупательской активности спровоцировал разрыв стоимости законного и незаконного жилья — цена могла отличаться в два раза. Не имеющий собственных средств застройщик готов был снизить цену до минимальной, лишь бы привлечь клиента. Кому-то повезло, и он в итоге имеет крышу над головой, а кто-то остался и без денег, и без жилья.

Провалы, которые произошли в отрасли, связаны с неправильным подходом к финансово-хозяйственной деятельности. Планы застройщиков на продажи были завышены, а уже полученные средства зачастую неправильно распределялись. Если проанализировать ситуацию, практически все недостроенные объекты получили разрешение на строительство в 2014 — начале 2015-го года, это было время эйфории после рекордного по количеству продаж 2014-го. Сегодня покупательская способность значительно снизилась, люди стали осторожнее. Беспокойство за свое будущее не позволяет им делать долгосрочные вложения.

Как кризис изменил подход людей к покупке жилья?

— Люди поумнели, стали более подкованы в юридических вопросах. Детально изучают деятельность застройщика — сколько объектов на его счету, в срок ли сданы, как это происходило — не затягивались ли намеренно сроки строительства (к примеру, средний срок строительства 17‑этажного 3‑подъездного дома составляет полтора — два года). Анализируют и документацию, и законодательство, обращают больше внимания на коммуникации и социальную инфраструктуру вокруг строящегося дома.

Знаете, если взять статистику по нашим крупнейшим застройщикам — «Девелопмент-ЮГ», «Нефтестройиндустрия-Юг», ЧФК, «ОБД-Инвест» — у них не сильно упали продажи даже в кризис. Да, был спад, но не критический. Мы тоже не будем жаловаться, что у нас спад продаж, — люди в нас верят, за что мы им очень благодарны. А основной двигатель продаж — «сарафанное» радио.

Что такое сдача дома в срок для самого застройщика?

— Основной залог того, что дом будет сдан в срок, — хорошая команда. Найти людей, которые будут вести работу в соответствии с графиками, очень тяжело. Это проблема как наша, так и подрядчиков. За несколько месяцев до завершения строительства я практически живу на стройке: постоянно нахожусь на строительной площадке, чтобы иметь возможность оперативнее вести управление всем процессом. Кроме строительных бригад, судьба проекта зависит и от поставщиков, которые не подводят со сроками, и от отдела продаж, и от отдела рекламы и маркетинга. Если хотя бы одно звено дает сбой, страдает вся команда.

Повторюсь, важно грамотное построение и ведение финансово-хозяйственной деятельности — своевременные закупки, предварительный анализ этой работы для грамотного распределения средств. К примеру, мы располагаем капиталом и не нуждаемся в кредитах, но при необходимости можем взять небольшой займ на покупку в сжатые сроки стройматериалов по выгодной цене. Это тоже важная часть финансового планирования.

Затягивать сроки — плохо, но и торопиться тоже не стоит. Это большое и важное дело. Мы строим дома для того, чтобы люди жили в них десятки лет. И мы хотим, чтобы их жизнь проходила в комфортных условиях. Поэтому после сдачи домов мы продолжаем курировать свои объекты, следим за их жизнью, если надо — модернизируем. Мы живем вместе с ними, «растим своих детей».