Жить в городе. Краснодарская вторичка: хрущевки, частички, сталинки

На каждую категорию жилья есть свой покупатель. Юга.ру вместе со специалистом компании «АЯКС-Риэлт» обсудили особенности покупки на вторичном рынке.

Частички

Центр города, район Тургеневского моста. Общие дворы попадаются и в других районах, например, в Черемушках. Но масштабное их сосредоточение — старый центр, Покровка.

Частички — самый недорогой, самый старый фонд. Его специфика такова: это большой двор, в котором всегда есть некоторое количество сособственников жилья. Некоторые из них дружат между собой, некоторые ведут маргинальный образ жизни. Со всеми нужно как-то контактировать, все они очень разные. Земля, чаще всего, муниципальная. Поэтому иногда бывают конфликтные ситуации — как делить дворик, где кому разбить палисадник. В общих дворах удобства обычно на улице, дома часто построены из самана или глины, хотя встречаются и кирпичные постройки. Стоимость частички — от 800 тыс. за небольшие объекты. Бывает частичка, выходящая фасадом на проезжую улицу. Ее можно переоформить под коммерческую деятельность, такие частички стоят дороже. Цена зависит от материала постройки, это определяющий фактор. Также на стоимость влияет расположение туалета — в доме или на улице.

Риски приобретения частички — в необходимости постоянного ухода и ремонта старого фонда. Соседи могут быть проблемными, хотя с этим можно столкнуться практически везде. Но в частичках это чаще, причина — большие семьи, аренда частичек гастарбайтерами.

При покупке-продаже частички могут возникнуть и юридические риски. Часть ветхого фонда юридически оформлена как квартиры без земли — в таком случае все в порядке. А часть оформлена как доля — то есть у собственника доля жилья и доля земельного участка. А этих сособственников может быть 15 человек. Допустим, ты надумал продать частичку, нашел клиента, получил задаток. И вдруг кто-то из сособственников умирает, вступление родственников в наследство затягивается на полгода. А ведь для сделки необходимо согласие всех собственников, этот документ называется отказ от права преимущественной покупки. Притом кто-то из этих людей может жить за пределами города или страны, кто-то может быть немного сумасшедшим.

Если двор или квартал идет под снос, людям вместо старого жилья предоставляется новое хорошее жилье. Но точно не в центре — обычно это район Восточно-Кругликовской, Гидрострой. Многие не хотят там жить после центра, впрочем, расселение частичек сейчас не носит массового характера.

Ирина Дробот, «АЯКС-Риэлт»: «Частички — это, как правило, выбор пожилых людей, привыкших жить на земле, сажать цветы и зелень, заводить собачек и кошек. Здесь надо смотреть, из чего построена частичка, чтобы конструкция была достаточно крепкая и с удобствами внутри. Люди старшего возраста любят, чтобы рынок был рядом».

Сталинки

Это всегда красивые дома, большинство из которых прошли внешнюю реконструкцию. В районе улиц Красной–Мира есть дома с лепниной, на перекрестке Орджоникидзе–Седина есть очень красивая сталинка. Большая часть дворов сейчас изолированы, чужим попасть туда сложно. В сталинках толстые стены, железобетонные перекрытия, высокие потолки, большие окна. Когда дом отреставрирован снаружи, подъезд отремонтирован, это многих привлекает. Тем более когда не слышно соседей за стеной.

Сталинки сосредоточены в историческом центре Краснодара — это улицы Красная, Ленина, Гимназическая, Офицерская.

Этот жилой фонд недешев. Однокомнатная квартира здесь стоит от 2,5 млн рублей и выше, двухкомнатная — 2,9–3 млн, в зависимости от дома. В некоторых домах очень редко продаются квартиры: люди либо живут там постоянно, либо сдают квартиры под коммерцию. Однокомнатные квартиры в сталинках вообще редко выставляются на продажу, двух- и трехкомнатных чуть побольше.

За трехкомнатную квартиру в сталинке с хорошим ремонтом при продаже хотят уже порядка 8–10 млн рублей, а за эти деньги можно купить квартиру на Кубано-Набережной. Сталинки — вариант для людей, которые по-своему хотят прикоснуться к истории. Это фонд капитальный, серьезный, все постройки из кирпича.

Ирина Дробот, «АЯКС-Риэлт»: «Сталинки покупают люди, у которых это уже не первое жилье. Это дома на ценителя. Они часто продаются в уставшем состоянии, но если есть возможность сделать хороший ремонт — можно сделать уникальную, ни на что не похожую квартиру. На Красной в одной квартире сделали надстройки над 4-м этажом, мансарду — второй уровень в квартире. То есть если у вас ограниченный бюджет — сталинки, соответственно, не ваш вариант».

Хрущевки

Относительно недорогой сегмент, дома в котором намного моложе частичек. Главные преимущества — зеленые дворы, транспорт в шаговой доступности, рынки, магазины, школы, детские сады. И в этом хрущевки в более выигрышном положении по сравнению с новостройками — ты покупаешь себе жилье в том районе, где уже все есть. Однокомнатную квартиру можно найти от 1,55–1,6 млн рублей. Однокомнатная с ремонтом может стоить уже 2,2–2,3 млн рублей. При этом двушку без ремонта можно купить от 1,8 млн рублей, около 2,5 млн рублей будет стоить двушка с ремонтом. Трехкомнатные квартиры — от 2,3 до 3–3,5 млн рублей. Все зависит от месторасположения дома. Есть районы, в которых инфраструктура более развита — те же Черемушки, Димитрова. А есть дома в районе улицы Воронежской: там инфраструктура вроде бы и есть, но соседство не очень удачное — СИЗО, промзона. В Славянском микрорайоне есть дома ближе к транспорту, а есть — относительно дальше, они котируются ниже.

Черемушки, район улиц Индустриальной, Станкостроительной, Славянский микрорайон, район Сочинского рынка на МХГ, Фестивальный микрорайон.

Хрущевки, как и чуть более поздние брежневки (строились до 1975 года), бывают и кирпичные, и панельные, и блочные. На стоимость это не влияет, как, впрочем, и на звукоизоляцию тоже. Все они приблизительно равноценны. Единственный момент — в брежневках встречаются кухни 7 и 7,5 м.

В Краснодаре иногда попадаются так называемые сочинки, хотя они у нас и не очень распространены. Они расположены в районе улиц Клинической, Айвазовского, КубГУ. У сочинок вход в дом и подъем на этаж с торца, а вход в квартиры — с общего балкона. Они ценятся меньше хрущевок из-за своего странного вида, деревянных перекрытий и маленьких кухонь.

Есть еще дома возрастом не моложе хрущевок, но которые строились по спецпроекту, у них улучшенные планировки. Пример — дом по адресу: ул. Ведомственная, 8. Здесь потолки 2,8 м, дом приятно смотрится внешне. В таких домах в однокомнатных квартирах вообще нет балконов, зато кухни большие — 9 м, толстые кирпичные стены. В одном подъезде могут быть только двухкомнатные квартиры.

Ирина Дробот, «АЯКС-Риэлт»: «Хрущевки подходят абсолютно всем. Однокомнатные квартиры — хороший вариант для молодой семьи, родители покупают такое жилье детям-студентам. Жители хрущевок понимают, что живут в удобном районе, все у них под боком. Единственный момент — небольшие площади. Однокомнатная здесь будет в районе 30 кв. м с кухней 6 кв. м (стандартный размер кухни в хрущевке). Двухкомнатная квартира обычно бывает площадью 44–45 квадратов, трехкомнатная — от 50 до 60 кв. м. Равноценные по стоимости квартиры многие выбирают в Музыкальном районе. Но тут кому что интереснее: кто-то хочет непременно новое жилье площадью побольше, а кому-то нужен зеленый двор рядом со всеми благами цивилизации. Такие квартиры подходят для семей и для старшего поколения (кроме, пожалуй, верхних этажей)».

Купеческие двухэтажные дома с коваными балконами есть на Рашпилевской, Пашковской в старом центре, в районе Сенного рынка. Некоторые из них отреставрировали под офисы, другие стоят обшарпанные, иногда квартиры в них продаются. Они не очень котируются, даже не на уровне хрущевок — ближе к частичкам. Потолки там высокие, но площади маленькие, состояние ветхое.