Долгострои. Какие проблемы возникают у застройщика, который берется завершить чужой объект

Администрация Краснодара включила 30 недостроенных многоквартирных домов в реестр проблемных объектов долевого строительства. Застройщики вовремя не исполнили обязательства перед 4,5 тыс. человек.

Обманутые дольщики устраивают митинги и идут в суды, пытаясь добиться справедливости; власти города и края в свою очередь ведут с ними диалог, ищут для долгостроев новых инвесторов. В Краснодаре уже есть положительные примеры завершения проблемных объектов, но остаются и такие, когда люди ждут обещанного жилья годами. Основываясь на опыте компании «СпецСтройКубань», рассказываем, почему одни долгострои можно завершить за год, а другие — нет.

Часть 1: история с хорошим концом

Август 2017 года. На улице 40-летия Победы торжественно сдали в эксплуатацию жилые комплексы «Барселона» и «Пируэт». Более 400 семей получили долгожданные ключи от своих квартир, а ведь всего год назад судьба этих объектов была под вопросом. Компания ВПИК начала строительство жилых комплектов в 2012 году и должна была сдать дома в 2014-м. Но у застройщика возникли проблемы, работы на объектах заморозились, и только в 2016 году по соглашению с администрацией края и города достроить их взялась компания «СпецСтройКубань». За год оба дома — в совокупности около 26 тыс. кв. м жилья — были достроены.

— По результатам проведенных с администрацией переговоров в мае 2016 года было подписано соглашение, по которому компания ССК должна была обеспечить непосредственный вывод на площадки строительно-монтажных бригад и параллельно заниматься процедурой принятия на себя полномочий застройщика. Это произошло в течение месяца — мы стали полноценным застройщиком и самостоятельно начали выполнять реализацию объектов в качестве заказчика и генподрядчика, — рассказал генеральный директор компании Александр Мелишев.

Он пояснил, что механика самой сделки подразумевала быстрое завершение объекта — с процессуальными сложностями компания не сталкивалась, процедура передачи прав новому собственнику завершилась в течение месяца.

 Часть 2: история сложная и до сих пор не завершенная

Иная ситуация сложилась с объектами ООО «Фирма "Таурас-96"». Замороженными проектами компании стали два жилых комплекса — «Восточно-Кругликовская — Черкасская» и «Семигорская — Понтийская». Их тоже взялась завершать компания «СпецСтройКубань». И если жилой комплекс на Восточно-Кругликовской активно достраивается, на Семигорской — Понтийской работы были приостановлены.

Земельный участок на Семигорской — Понтийской принадлежит компании «Таурас-96» на правах аренды, он находится в собственности Фонда РЖС, и за него нужно вносить ежеквартальные платежи по аренде. У «Таурас-96» есть задолженность перед фондом — около 60 млн рублей. Это одна из причин, по которым ССК не могла принять на себя полномочия застройщика. Кроме того, у «Таурас-96» обнаружилась задолженность перед третьими лицами — дольщиками, которые расторгли договоры и перешли в статус кредиторов, подав заявление в Арбитражный суд.

— Мы столкнулись с тем, что кредиторы, которые ранее имели договор долевого строительства, обращаются в арбитражный суд и добиваются банкротства «Таурас-96». Естественно, это является препятствующим обстоятельством и останавливает исполнение всех договоренностей, — говорит Александр Мелишев.

Срок сдачи первого литера (литера 2) в ЖК «Семигорская — Понтийская» был заявлен на 1-е полугодие 2015 года, но к этому моменту в доме оказался лишь залит фундамент. На конец 2015 года дебиторская задолженность ООО «Фирма "Таурас-96"» составляла 490 млн рублей, долгосрочные обязательства превышали 1,4 млрд рублей. По словам гендиректора «Таурас-96» Галины Литвяковой, основной причиной срыва сроков стала высокая стоимость аренды участка (который находится в федеральной собственности), в разы превышающая стоимость аренды аналогичной муниципальной земли. Это сделало строительство убыточным.

Ольга Кузьминова, председатель инициативной группы дольщиков «Таурас-96», описала видение ситуации со стороны дольщиков и пояснила, в чем сложность взаимодействия с таким большим количеством людей.

— У «Таурас-96» была хорошая репутация, множество построенных домов, в которых в том числе жили мои друзья и знакомые. Сработал принцип сарафанного радио, и я стала дольщицей ЖК на Семигорской — Понтийской. Когда я поняла, что мой дом не строится, я начала искать дольщиков «Таурас-96». Всего это около тысячи человек. Проблема еще и в том, что многие дольщики из других регионов. На то, чтобы всех объединить, ушло около года.

Мы объединились и попытались ускорить все зависящие от нас процессы. Проблемы начались, когда сложилась еще одна инициативная группа, которая решила банкротить застройщика. Хотя дольщику никакой экономической выгоды от этого нет. Несмотря на то что это было всего 2–5% дольщиков, это обернулось крахом всех тогдашних планов, в том числе планов ССК по достройке объектов. Выходит так: человек подает на банкротство компании, имущества никакого у нее нет, поэтому приходится арестовывать арендованные земельные участки. Соответственно, и ССК не может ничего начать там делать.

Кроме того, часть дольщиков ранее расторгли договоры с «Таурас-96» — это около 60 человек (кстати, денежные средства никому до сих пор не вернули). Я тоже хотела сделать это еще в 2015 году, но когда пришла подавать уведомление, встретила в коридоре женщину, которая к тому моменту уже целый год пыталась добиться возврата ей денег. Тогда я поняла, что в статусе дольщика имею больше прав, чем в статусе кредитора, — у нас в залоге земля, прописка и т. д. Поэтому и другим я советовала не расторгать договор, такие же советы давали и на консультациях в администрации. Но некоторые все равно расторгали, а потом звонили узнать, как вернуться. И опять же из-за долгов компании продолжались аресты земли.

Исполнительные листы находятся у приставов, на их основании они наложили арест на передачу права аренды участка как единственного имущества «Таурас-96». Пока люди не заберут исполнительные листы, нельзя снять арест. А некоторые забирать исполнительные листы не хотели — требовали вернуть их в договор, но это невозможно было делать, потому что есть другой арест. Поэтому мы этап за этапом снимали один арест, другой арест… Но по-прежнему не все забрали свои исполнительные листы.

— Сейчас подводные камни во всем процессе заключаются только в позиции некоторых участников долевого строительства. Здесь важно понимать: мы изначально сказали, что квадратные метры, вне зависимости от того, имеет человек статус кредитора или участника долевого строительства, он получит, — подчеркнул Мелишев.

На определенном этапе ССК не могла быстро показать результаты из-за сложностей с исполнительными производствами. Отчасти это объясняет и то, почему часть дольщиков все же предпочли обратиться в суд. Сейчас компания активно взаимодействует с инициативными группами, публикует информацию и фотоотчеты на сайте и в соцсетях, поддерживает диалог на форумах и т. д.

Перед тем как приступить к строительно-монтажным работам на участке на Семигорской — Понтийской, компании предстоит сделать следующее:

— оформить переуступку прав на земельный участок — сократить долю исполнительных производств и получить согласие приставов;
— принять участок;
— обратиться в Фонд РЖС за корректировкой договора аренды;
— закрыть сумму образовавшихся задолженностей перед фондом;
— откорректировать проектную документацию;
— получить разрешение на строительство;
— проведести юридические процедуры по договорам участников долевого строительства.

Сегодня доля исполнительных производств сокращена, потенциальное согласие приставов получено, пакет документов на регистрацию договора о переуступке прав аренды собран и передан в соответствующие инстанции.

— Нас спрашивают, почему ССК берется достраивать проблемные объекты. Мы работаем на строительном рынке, который формирует историю города. И в первую очередь Краснодар — это наш дом. Имея финансовые инструменты и иные возможности, мы соглашаемся и принимаем на себя такие обязательства. Наверное, это наша социальная ответственность. В целом считаю, что это нормальная тенденция, застройщики и дальше будут достраивать чужие объекты в случае необходимости.

«СпецСтройКубань» работает на строительном рынке Краснодарского края с 2012 года. Компания предлагает купить квартиру в Краснодаре, Горячем Ключе и Анапе. Всего в работе у «ССК» 380 тыс. квадратных метров.