Как эскроу-счета меняют рынок долевого строительства. Мнение банка и застройщика

Рынок недвижимости Краснодарского края, как и всей России, переживает новый виток в развитии, связанный с изменением законодательства.

1 июля 2018 года был принят закон, по которому с 1 июля 2019 года квартиры в строящихся домах должны продавать по новой схеме. В первую очередь это коснулось сегмента долевого строительства, а новым и постоянным участником сделок со строящейся недвижимостью, кроме собственно застройщика и покупателя, стали банки.

Юга.ру решили разобраться, зачем появились эскроу-счета, как к нововведениям относятся банки и застройщики и каких изменений стоит ждать ближайшие пять лет.

О своем опыте работе с новыми правилами на строительном рынке рассказали Сбербанк и строительная компания «ЮгСтройИмпериал».

Что такое эскроу-счета и как они работают?

Теперь в заключении договора о долевом строительстве участвуют три стороны: депонент — покупатель, бенефициар — строительная компания, эскроу-агент — банк. Причем без эскроу-агента заключить сделку нельзя. Деньги покупателя попадают на специальный банковский счет (эскроу-счет). Сделка считается завершенной если и тогда, когда строительная компания исполнила обязательства перед покупателем, а банк получил доказательства этого.

Застройщик получает средства дольщиков со счета не просто после окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, а лишь по мере подписания актов приема и передачи объектов недвижимости в собственность покупателю.

Эскроу-счет — это счет условного депонирования, или доверительный счет. Договор о таком сотрудничестве подписывают банк и застройщик. После этого средства дольщиков, которые хотят купить квартиру в строящемся доме именно этой компании, попадают на эскроу-счет конкретного проекта.

Сбербанк в этом году провел ряд деловых мероприятий в разных городах России, посвященных изменениям в 214-ФЗ. Их участниками стали около 10 тыс. человек. Специалисты банка помогали застройщикам разобраться в нововведениях и адаптироваться к новым условиям.

Зачем это нужно?

Попросту говоря, это страховка от рисков. В долевом строительстве такие меры предосторожности нужны для того, чтобы обеспечить гарантию возврата средств дольщикам в случае банкротства строительной компании и в иных ситуациях, связанных с заморозкой или прекращением строительства объекта недвижимости. Независимо от обстоятельств застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента передачи квартиры покупателю, а значит, не может использовать их не по назначению, украсть или растратить.

Эта схема сразу отсекла компании, не имеющие собственных средств для строительства. Раньше они могли строить на поступающие деньги клиентов-дольщиков, и процесс зависел от многих факторов. Теперь строительная компания изначально должна иметь капитал, которого точно хватит на строительство. И только после успешного завершения проекта и передачи квартир собственникам фирма получает оплату.

После изменения законодательства Сбербанк запустил новые продукты для строительных компаний. В первую очередь сам счет эскроу, а также кредит с применением счетов эскроу (финансирование до 85% бюджета проекта строительства) и банковское сопровождение счета застройщика.

Мнение банка

По словам председателя Юго-Западного банка ПАО Сбербанк Евгения Титова, для Сбербанка поправки в 214-ФЗ — давно отработанный механизм, так как еще до их введения банк финансировал строительные компании, чтобы они могли купить земельные участки и провести начальные проектные работы.

— Главный итог изменений — рынок стал предсказуемым. Это важно в первую очередь для наших существующих и потенциальных клиентов. Вспомните последние годы, когда количество обманутых дольщиков просто зашкаливало. Что-то нужно было делать с этим социальным напряжением в обществе. То есть к этим изменениям все уже давно шло.

Для взаимодействия клиента, банка и застройщика Сбербанка запустил сервис «Домклик». С его помощью можно подобрать жилье, строительную компанию, а также подать заявку на ипотечный кредит и оформить сделку. Все это можно сделать онлайн.

Мнение застройщика

После изменений в законодательстве некоторые игроки рынка долевого строительства попросту свернули свою деятельность, не в силах соответствовать новым требованиям присутствия на этом самом рынке.

По словам председателя совета директоров компании «ЮгСтройИмпериал» Николая Амосова, когда поправки приняли, для строительных компаний это стало переломным моментом.

— «ЮгСтройИмпериал», как любую крупную компанию, можно сравнить с большим кораблем — просто так не развернешь. Руководство таким механизмом требует четко продуманной концепции и ясного видения пути. После нововведений в законодательстве благодаря сотрудничеству со Сбербанком мы не только идем «на полных парусах», но и планируем увеличить скорость и объем строительства. Есть четкое понимание ситуации и знания, как работать с финансовыми организациями, как правильно считать и стараться работать с объектами, наиболее востребованными среди потребителей рынка недвижимости. Подход стал более серьезным, тщательнее прорабатываются финансовые модели, маркетинг.

Уход компаний со строительного рынка

Николай Амосов считает, что в течение ближайших пяти лет рынок застройщиков «качественно почистится».

— Проектное финансирование существовало и раньше, до поправок в законодательстве. Но тогда это было вещью добровольной, а сейчас сделали обязательной. В итоге мы наблюдаем, как многие компании начали «проседать».

Евгений Титов считает, что сейчас на строительном рынке остались в первую очередь профессиональные участники.

— Ушли компании, которые занимались точечной застройкой на отдельных частных участках земли, как правило, без надлежащей инфраструктуры и социальных обязательств. Это касается благоустройства территорий, строительства школ, детских садов.

По его словам, изменения на строительном рынке не повлияли на решение клиентов брать ипотеку. Более того, банки наблюдают обратный эффект. У Сбербанка по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объемы кредитования выросли примерно на 20%. Объем ипотечного портфеля превысил 140 млрд рублей.

Сбербанк и «ЮгСтройИмпериал» вместе работают по проекту жилого комплекса «Босфор» в Новороссийске, общая стоимость которого составляет примерно 3 млрд рублей. Документы находятся на стадии подписания.

На стадии рассмотрения находится проект по строительству премиум-дома «Граф Суворов» в Краснодаре (14-этажный клубный дом) и новый проект в Анапе (более 100 тыс. квадратных метров жилья в 500 метрах от моря). В планах сотрудничества — объекты в Краснодаре и Сочи. Пакет проектного финансирования планируется увеличить до 15-20 млрд рублей.