Как гиперконкуренция вредит рынку новостроек Краснодара: мнение эксперта

Агентство GMK консультирует застройщиков в маркетинге и комплексном освоении территорий. В 2021 году компания выпустила документальный фильм «Сценарии жизни». В нем девелоперы, архитекторы, урбанисты, чиновники и жители размышляют, каким должно быть идеальное городское пространство.

Летом 2021 года команда GMK провела премьеры фильма для коллег по отрасли в семи городах. Финальный показ прошел в Краснодаре 4 августа. Перед показом за круглым столом собрались застройщики из Астрахани, Волгограда, Краснодара, Севастополя и Ростова-на-Дону. Обсудили состояние рынка недвижимости и уровень сотрудников, выход региональных девелоперов в другие регионы и, напротив, вторжение в регионы федеральных лидеров (вкратце — местные не боятся).

После кинопоказа редактор Юга.ру Александр Гончаренко поговорил с гендиректором GMK Сергеем Разуваевым о качестве краснодарского жилья, перспективах рынка недвижимости и о том, как изменится эта отрасль через несколько лет.

Как краснодарская конкуренция обрушила качество жилья

На дискуссии перед фильмом вы говорили о слабости или однотипности пиара у многих местных застройщиков — подтверждаю. Но с другой стороны: да, они называют преимуществами двор с забором (!) или панорамные окна, но какие карты им разыгрывать, если это квартиры у черты города, куда даже планов провести трамвай нет до 2040 года?

— Инфраструктура Краснодара не успевает за его ростом. Но и города не должны строиться на окраинах: там каждый квадратный метр добавляет примерно 5 тыс. рублей нагрузки на муниципальный бюджет в виде сетей, дорог и т.д. Вместе с неизбежным расширением город должен расти и в центре, становиться чуть выше на месте снесенного старого жилого фонда. Но это дорого — и земля, и снос, и подготовка. То ли дело в чистом поле.

Это проблема на государственном уровне. Если власть призывает много строить, она должна субсидировать инфраструктуру. И возможно, помогать с имущественными вопросам для редевелопмента центра, чтобы не растягивать город. Ведь застройка центра экономит бюджет: живущие там люди разгружают дороги, ходя на работу за 15 минут. Но, к сожалению, все упирается в то, что собственник жилья/земли имеет полное право не продавать ее. И никто, кроме вроде бы военных, не может выкупать ее принудительно.

Сейчас краснодарские застройщики гонятся только за площадями возводимого жилья. К чему может привести эта ситуация и как ее исправить?

— Краснодар — это самый конкурентный рынок РФ. В 2015 году здесь вводили 2,4 кв. метра жилья на человека, в прошлом — 1,8 кв. метра. Эта дикая конкуренция привела к тому, что даже краснодарские компании, ориентирующиеся на хороший продукт, начинали строить в других городах. Они просто не могли за 48–52 тыс. руб./кв. метр держать качество. В итоге оно упало до плачевного состояния. Сейчас, когда ценник существенно вырос, я надеюсь, что этот ценовой разрыв девелоперы пустят не на усиление позиций за счет еще больших объемов, но на улучшение продукта. Потому что даже в небольших относительно Краснодара городах вроде Ижевска или Тюмени жилье лучше.

Да, здесь есть интересные проекты — «Немецкая деревня», «Седьмой континент». Но в основном это огромные высотные дома со слабым благоустройством. На одном из GMK Talks спрашивал у местных застройщиков: «У вас климат — рай, но почему наши сибирские проекты лучше благоустроены?» — «Вода дорогая, это ж все поливать нужно». Может, аргумент и важный, но слабый. Любой краснодарский двор должен утопать в зелени — кусты, кустарники, крупномеры. То, что здесь быть должно, но его крайне мало. В этом смысле мне жалко краснодарских потребителей.

Мэр Краснодара Евгений Первышов как-то водил по городу китайскую делегацию, и те восхищались: «Какой чудесный город, можно все снести и построить заново». К столь радикальным мерам никто, конечно, не готов. Но и в Краснодаре, и в других городах с хаотичной застройкой есть районы вроде Музыкального или Селезневского гетто, которые нельзя было так даже проектировать, не то что строить. Что делать властям?

— Чтобы что-то снести, нужно найти ресурсы, и немалые. К тому же эти дома кому-то принадлежат, а у нас в стране частная собственность, и государство к ней никакого отношения не имеет.

С другой стороны, власть может формировать правила не только ипотечной ставкой, но и генпланами городов или привлечением европейских урбанистов. Да, не все методы подходят нам: в РФ обеспеченность 30 кв. метров на душу, в Европе — 50, в США — 72. Поэтому сопоставлять страны не совсем корректно.

И государство, и девелоперы должны ответственно относиться к своей работе, а человек — к выбору жилья. Все же именно он формирует сценарий своей жизни. Но и девелопер, строящий гетто, прекрасно осознает, что люди не будут в нем счастливы. Есть и противоположные примеры: «Брусника», «Унистрой», «Талан», «Древо», «Кортрос», А101, которые строят очень творчески. Да, они зарабатывают на этом, но развивают пространства, где не страшно жить. Поэтому я скорее обсуждал бы решения застройщиков или людей, чем государства, — там другое целеполагание, не очень мне понятное.

Были ли удачные случаи, когда застройщик исправлял ужасно построенные районы?

— Сейчас издан закон о редевелопменте: вместе с государством застройщик сносит старое жилье и возводит новое. Очень важно, чтобы государство подготавливало эту землю. Есть эффект последнего дома, когда последний житель района выставляет ценник, как 20 предыдущих в сумме. Если эти конфликты уладить, девелопер закупит землю и будет ее застраивать. Хороший пример в Екатеринбурге, где «Брусника» пересоздает Шишимскую горку.

Гастарбайтеры и (не)вмешательство властей в рынок

Вместе с впечатляющими темпами строительства Китай известен городами-призраками — огромными пустующими кварталами, возведенными для людей, которые должны были работать на заводах рядом. Но целые индустриальные зоны не запустились или закрылись из-за перепроизводства, и в те дома никто не поехал. Попадем ли мы в подобные декорации, если хотя бы часть застройщиков последует призыву увеличить ввод жилья до 120 млн кв. метров в год?

— Здравое обоснование этим объемам есть. Сначала я подумал, с чего ради? Ведь даже в СССР никогда не вводилось столько, при большей территории и вдвое большем населении. Но объем ветхого жилья сейчас огромный, и оно выбывает очень быстро. Его надо восполнять, так что логика есть.

Второй момент: это хороший драйвер экономики, реализуемый российскими компаниями с российскими технологиями. Я не специалист по китайским городам, но если государство регламентирует рынок, но не играет на нем, то обозначенный вами сценарий невозможен. Никакие агитации не заставят девелопера строить, ведь он ориентируется на спрос.

Если же государство слишком активно стимулирует отрасль, мы видим то, что сейчас. Да, во время карантина 2020-го девелоперы просили о помощи, и она спасла отрасль. Но если ипотека с господдержкой закончилась бы в ноябре, ценник не разогнался бы так сильно, не выросла бы и себестоимость. Чем сильнее власть вмешивается в рынок, тем сильнее дисбаланс. Как и с китайскими городами.

Рынок должен существовать на конкурентной основе. В некоторых городах РФ есть госкомпании, которые работают в недвижимости, и это нонсенс! Не может же, к примеру, Центробанк быть и регулятором, и банком — ведь он в привилегированном положении.

В 2015 году в Краснодаре на домах появились памятные таблички с благодарностями строительным бригадам за возведение новостроек. Одну табличку даже посвятили двум рабочим, погибшим на стройке. Акцию провело общество «Гастарбайтеры под защитой», подытожив пресс-релиз фразой: «все мы гости в этом мире». Что изменилось в условиях труда на стройках спустя шесть лет?

— Мигранты на стройках — не исключительно российская ситуация: видел то же на стройках в Эмиратах. Насчет табличек — не знаю, зачем это девелоперам или кому-либо. Здесь главная проблема в том, что нет давления на рабочее место, значит, нет конкуренции, значит, нет хорошей работы. Замкнутый круг. Объемы у девелоперов растут, а строить некому.

Еще вспоминаю, как собственник «Брусники» говорил, что бригада братьев наших с Ближнего Востока под руководством европейского прораба кладет брусчатку лучше, чем под руководством российского прораба. Управление любым процессом у нас не на высшем уровне. Как раз из-за того, что нет давления на рабочее место. Зачем человеку наращивать свои компетенции? Он понимает: если ему что-то не понравится на этой работе, он через две недели уйдет в любую компанию, и его возьмут. И это большая проблема.

Личная ответственность vs советский менталитет

Андрей Гнездилов из архитектурного бюро «Остоженка» говорил в фильме о том, что надо возвращать частную собственность на землю, так как люди не чувствуют ответственность за дворы. А один из персонажей-жильцов подсаживал во двор деревья из соседнего леса, объясняя это тем, что требовать ту же работу от властей или согласовывать ее с ними долго. Что могут сделать девелоперы и управляющие компании? Сами люди?

— Гнездилов говорил о том, что дворы никому не принадлежат и люди не хотят тратить на них ресурсы. Другой герой фильма, Геннадий Разницын, директор компании «Партнер-строй», в разговоре о парке, построенном его компанией, заметил, что люди готовы платить необходимый минимум, а вот дополнительные опции оплачивать не готовы. Так и с очень обеспеченными людьми: есть городской тариф, он общепринят, по нему платят, дальше — нет. Дело в нашей ментальности, восходящей к советскому прошлому: когда дверь твоей квартиры — это конец твоего. Человек должен понимать, что если он хочет хороший двор, то надо следить за ним — через управляющую компанию, и ей надо платить, иначе она будет бездействовать или делать мало.

Если девелопер создает объект, тот же парк или бульвар, который управляющая компания не сможет поддерживать на минимальные отчисления жильцов, все скоро увянет. Так происходит везде. Другое дело, если застройщик договаривается передать объект городу. Муниципалитет может согласиться и поддерживать на должном уровне, может отнестись формально, и тогда все тоже развалится, или же может отказаться вообще. Так что с общественными территориями от властей зависит многое.

Это как с вашим парком Галицкого — если он перейдет муниципалитету, сможет ли тот поддерживать объект такого уровня? Или Новая Голландия в Петербурге, принадлежащая Абрамовичу. Но эти ребята — миллиардеры, а средние девелоперские компании не способны содержать несколько парков. Например, «Унистрой» свои парки будет передавать городу, и это правильно — это же общественные зоны, а не внутридворовые. Чем хорошо государственно-частное партнерство: девелопер создает среду за свои деньги, а государство тратит только на ее сохранение.

Вы говорили о советском менталитете. Разве социалистическая идеология не подразумевала коллективной ответственности?

— Социализм на корню душил частную собственность: человеку принадлежат только личные вещи — зубная щетка, расческа и рубашка, об остальном позаботится государство. Вот тебе квартира на время, машина на время. С тем же связана история раскулачивания хороших хозяйственников — ты не должен ничем владеть. И это мировоззренческое наследие до сих пор не изжито. Вспомните фильмы о коммунальных квартирах, где мусор выметают в подъезд.

Нехватка ответственности отражается в скандалах с брошенными дольщиками, которые обращаются к государству. А с чего ради? Дольщик — это частный инвестор, который идет в частную компанию и на свой страх и риск покупает там квартиру. Она обанкротилась (такое бывает), и государство здесь по большому счету ни при чем, ведь человек, не осознавая ответственности, приобретал высокорисковые активы.

Как шеринговая экономика, когда владению станут предпочитать аренду, изменит отношения людей с недвижимостью?

— Общаюсь с моими коллегами 23–25 лет — им не нужна своя квартира, так как они не знают, где будут завтра: «Предложат работу лучше, перееду в Эмираты». Им важно жить в комфорте, но владеть квартирой для этого не нужно. В Европе люди легко меняют районы и жилье разного качества в зависимости от меняющихся заработков. У нас мобильность населения крайне низкая. Квартира — это важнейший капитал, твоя крепость. На этом вовсю играют и девелоперы, и банкиры, и государство. Но через 10–15 лет модель потребления изменится.

Как это изменит задачи застройщиков? Какие квартиры и ЖК надо будет проектировать и строить, рассчитывая, что покупать их будут не конкретные люди, а компании посредников?

— Владельцы доходных домов будут четко говорить девелоперам, какой дом им нужен, с какой квартирографией, с какой эргономикой квартир. Они будут ставить задачи профессионально. Это облегчит рынок. Девелопер будет строить не что-то на свой страх и риск, а по техническому заданию — от конфигурации до цен и сроков. Вероятно, будет больше общественных зон, квартиры станут меньше. Мы все идем к гостиничному типу проживания.