Национальный проект "Жилье": объект недоступен

Квартирный вопрос, который, как известно, испортил не одно поколение россиян, власти брались решать много раз

Квартирный вопрос, который, как известно, испортил не одно поколение россиян, власти брались решать много раз, и результаты на каждом историческом этапе были различными. Строительный бум шестидесятых, а затем бурное развитие крупнопанельного строительства в 70-80 гг. принесли малогабаритное счастье миллионам жителей страны, вселив надежду на то, что коммуналки, бараки и прочие развалюхи могут исчезнуть из нашей жизни навсегда. Правда, бодрое обещание Горбачева поселить каждую семью в отдельную квартиру к 2000 году даже самыми безумными оптимистами воспринималось как ничем не подкрепленная болтовня.

Авторы национального проекта "Доступное и комфортное жильё — гражданам России" воздерживаются от громких обещаний, однако планы президентской команды впечатляющие: к 2010 каждая третья российская семья должна иметь возможность приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. В настоящее время такую возможность имеют только 10 % наших соотечественников.
Правда, вице-премьер правительства России Дмитрий Медведев, куратор национальных проектов, не раз подчеркивал, что квартирный вопрос окончательно не будет решен ни через пять, ни через десять лет: потребности растут, а возможности для их реализации, увы, меняются медленно. При этом любой житель России, хотя бы раз задумавшийся о проблеме доступности жилья применительно к себе лично, может заметить одну интересную особенность нынешней ситуации: власти обещают сделать жилье доступным как раз в тот момент, когда цены на жилую недвижимость растут рекордными темпами.

Для жителей Кубани квартирный вопрос является одной из самых острых проблем: по обеспеченности жильем на душу населения край занимает в России 69-е место. В улучшении жилищных условий только из числа зарегистрированных граждан нуждаются 127,8 тысячи семей, при этом первые очередники постановлены на учет еще в 60-70-е годы прошедшего столетия.
Власти Краснодарского края признают, что списки очередников не совсем точно отражают ситуацию — реальную потребность в улучшении жилищных условий испытывают более 400 тысяч семей, а 60 тысяч жителей края проживает в ветхих и аварийных домах. "Чтобы обеспечить жильем только очередников, необходимо построить 7 миллионов кв. м жилья (при социальной норме предоставления жилых помещений в среднем 54 кв. м на семью), — говорится в краевой целевой программе "Жилище". — Объемы жилищного строительства в крае не обеспечивают эту потребность. В крае ежегодно сдается в эксплуатацию 1,7-1,8 миллиона квадратных метров жилья".

Получается, что только на обеспечение жильем очередников вся строительная отрасль Кубани при нынешних темпах возведения жилья должна работать три с лишним года. Согласно планам администрации Краснодарского края, согласованным с Министерством экономического развития РФ, в 2006 году объем ввода жилья должен составить 2 млн. 197 тыс. кв. м общей площади жилья, в 2007 г. — 2 млн. 435 тыс. кв. м. В рамках национального проекта на территории края запланировано до 2010 г. построить 19,1 млн. кв. м. жилья, доведя ежегодный объем ввода до 5,2 млн. кв. м.

Впрочем, когда власти сравнивают количество нуждающихся в жилье с планируемыми темпами роста строительства — получается не более чем арифметическая манипуляция. Согласно краевой программе "Жилище", очередь на жилье, скопившаяся с советских времен, будет ликвидирована за 5 лет. На самом деле жилье строится и будет строиться не для очередников — точнее, из общего объема построенного им будет выделена незначительная часть. В 2006 году улучшат жилищные условия 613 семей льготников и 1016 молодых семей: при очереди в 127 тыс. человек этот показатель — капля в море.
В улучшение жильных условий, согласно национальному проекту, в основном должны будут вложить средства сами граждане, а государство берет на себя обязательство дать им такую возможность. И главная проблема, которую должна быть решена при условии успешной реализации проекта — преодоление дефицита жилья, дефицита, который все больше и больше заводит в тупик и строительный рынок, и рынок недвижимости многих регионов России.

Дефицит жилья на рынке новостроек и на вторичном рынке проявляется так же, как и любой дефицит эпохи застоя или начала либеральных реформ. Помните сахар по талонам? Ажиотажный спрос на сладкую продукцию вызывал у торгующих желание припрятать мешки в подсобке до лучших времен или продавать продукцию сильно дороже фиксированных цен. Эксперты рынка считают, что с жилой недвижимостью происходит приблизительно то же — квартиры раскупаются на стадии котлована, причем не теми, кто собирается в них жить, а с целью последующей продажи (в советские времена такое называлось спекуляцией). Рост среднего уровня цен на квартиры в Москве с конца марта прошлого года по конец марта этого года составил ровно 50%. Эта цифра явно выше уровня инфляции за это время, вариаций курса доллара, роста экономики, цен на нефть или уровня доходов населения. Вложение средств в недвижимость — покупка жилья про запас — представляется одним из самых надежных способов уберечь сбережения от инфляции.

С другой стороны, круг людей, которые могут себе позволить приобрести квадратные метры жилья, неуклонно снижается, о чем говорит рост цен на жилую недвижимость. В марте, апреле и мае этого года недвижимость в Москве дорожала на 6-7 % в месяц (в провинции темпы роста ненамного меньше). Многие столичные риэлтеры утверждают, что за все 15 лет существования жильного рынка в России такие темпы роста цен являются рекордными. Получается замкнутый круг — вложить средства в жилье могут все меньше россиян, а без их средств жилье строиться не может (от 70 до 90 % средств, используемых строительными организациями — деньги населения).

Если продолжить аналогию с сахарным дефицитом, то дефицит продуктов закончился в момент насыщения рынка — продукции появилось столько, что владельцу товара стало невыгодно держать его под прилавком, а если где-то и возникает недостаток — предприниматели тут же доставят нужное количество товара, радуясь возможности как можно скорее вернуть вложенные средства.
С рынком жилья в принципе должны действовать такие же механизмы — конкурирующие строительные организации должны стараться строить как можно больше и дешевле, наращивая товарооборот и прибыль.

В реальности все происходит с точностью до наоборот, причем до такой степени, что власти края высказывают строителям обвинения в сговоре: в прошлом году, выступая на совещании, посвященном реализации программы "Жилище", Александр Ремезков дал жесткую оценку деятельности департамента строительства: заказчики, застройщики и генподрядчики, по мнению первого вице-губернатора, в сговоре завышают стоимость квадратного метра жилья, "а в департаменте закрывают на это глаза и своим бездействием разогревают рынок".
Впрочем, факт сговора строителей с целью завышения стоимость квадратного метра пока никем не доказан, зато сами строители называют ряд объективных причин, препятствующих существенному увеличению объемов жилищного строительства.

Главные враги начала массового жилищного бума — недостаток площадок, обустроенных инженерными коммуникациями и несовершенство существующей системы градорегулирования и землепользования, а также низкая покупательная способность граждан.
"Если строительство по-прежнему будет точечным, о быстрых темпах реализации проекта говорить не приходится. Выход — искать свободное пространство и строить не дома, а микрорайоны", — утверждает в одном из интервью глава Росстроя Сергей Круглик.

Чтобы выполнить это условие, в рамках нацпроекта запланирована подпрограмма "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой", в рамках которой на Кубани уже проведен мониторинг земельных участков, требующих обеспечения коммунальной инфраструктурой. Определены 247 земельных участков, коммунальное обустройство которых даст возможность построить на них 10,7 млн. кв. м жилья, что позволит обеспечить 157 тыс. семей квартирами и домами коттеджного типа. Затраты на эти цели составляют 15, 5 млрд. руб.
Правда, эти деньги регион не получит "живьем". Смысл начинания в том, чтобы подтолкнуть регионы к самостоятельному решению проблемы, для чего государство предоставит гарантии по кредитам на развитие коммунальной инфраструктуры.

Впрочем, ввод в оборот новых площадок под застройку — дело будущего, а пока руководство края высказывает недовольство существующими темпами развития рынка жилья на Кубани. "Итоги первого квартала 2006 года настораживают, — отметил первый вице-губернатор Александр Ремезков. — Введено только 344 тысячи квадратных метров — это лишь 84 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Простые арифметические расчеты показывают, что такими темпами мы не выполним задачу".
Если о предложении на рынке недвижимости все эксперты высказываются одинаково — предложение пока реально не растет, то о спросе на жилье высказываются неоднозначные суждения. В 2005 году в результате банки выдали жителям края 30 тысяч кредитов на улучшение жилищных условий на общую сумму 6,5 млрд. рублей. В нынешнем году кубанцы должны получить не менее 40 тысяч таких ссуд, причем возрастет доля долгосрочных ипотечных кредитов.

Правда, пока власти края не утверждают, что ипотека стала массовой — из-за дороговизны ипотечного кредита и сложности его получения долгосрочные кредиты под приобретаемое жилье недоступны большинству жителей края.
Пока власти спорят, кто именно должен ответить за то, что современное и комфортное жилье пока недоступно большинству жителей края — цены на недвижимость растут. Стоимость квартир и домов выглядит астрономической на фоне среднего уровня доходов кубанцев. Как долго будет продолжаться вертикальная гонка цен и как повлияют на доступность квадратного метра усилия власти в рамках приоритетного национального проекта — пока не может сказать ни один эксперт.

Версия страницы для ПК