Недвижимость в Краснодаре: что ждет рынок в условиях кризиса?

За проблемами финансово-кредитной системы не замедлили последовать неприятности в ипотечной сфере, а за ними покачнулась и недвижимость

Глобальный кризис не привел к повторению дефолта 1998 года, когда результаты обвала азиатских фондовых рынков смог ощутить на себе каждый россиянин. Однако и сейчас лихорадочное состояние мировой экономики затронуло не только брокеров и банкиров — за проблемами финансово-кредитной системы не замедлили последовать неприятности в ипотечной сфере, а за ними покачнулась и недвижимость.
Причем симптомы болезни везде примерно одинаковы… Вот правительство Великобритании выступает с инициативой национализировать ипотечный бизнес одного из крупнейших английских банков Bradford & Bingley. В США жертвами обвала рынка недвижимости становятся целые штаты, а недавно даже Арнольд Шварценеггер обратился к Минфину США с просьбой предоставить штату срочный кредит в 7 млрд долларов, грозя банкротством.

Не остается в стороне и Россия. Сегодня банки не готовы выдавать долгосрочные ипотечные кредиты, ведь никто не знает, что случится завтра, тогда как средний срок такого типа кредитования составляет 17,5 лет. Процентные ставки повышаются, а число выданных кредитов, напротив, стремительно снижается. В сентябре многие банки повысили ставки на 1,5-2,5% и увеличили сроки рассмотрения заявок, а также требования к размеру первоначального взноса.
По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитования, этой осенью-зимой российский рынок ипотеки впервые за четыре года существования системы не вырастет, а сократится — до конца 2008 года будет выдано на 23% (305 тыс.) кредитов меньше, чем в прошлом году.
И если раньше считали, что кризис создает проблемы только гражданам, собирающимся взять кредит на жилье, то теперь банки пытаются вернуть уже выданные кредиты. Так, ажиотаж вызвало недавнее заявление "Росевробанка", который обратился к заемщикам с просьбой изыскать возможность досрочно погасить задолженность по ипотечным кредитам в размере 30% не позднее 15 ноября 2008 года. Ощущения людей, запланировавших свои расходы на десяток лет вперед и столкнувшихся с необходимостью в сжатые сроки возвращать немалые деньги, представить себе довольно просто…

В этих условиях застройщики прогнозируют скорое падение цен на жилье в ближайшее время. 9 октября 2008 года представители Mirax Group первыми признали такую возможность на встрече с инвесторами, заявив, что цены на жилое и коммерческое жилье могут упасть на 25%. При этом эксперты уверяют, что любой долгосрочный проект выдержит снижение цены до 40%.
Ситуация получила достаточную огласку в СМИ, причем, далеко не с позитивными прогнозами, на что оперативно среагировала Ассоциация строителей России. Девелоперы даже написали открытое письмо журналистам. В письме говорится, что статьи, описывающие сложное положение таких компаний на российском рынке могут "окончательно уничтожить" рынок недвижимости.
— Будущее и успехи строителей зависят от Вас, журналисты! Мы уже лежим на лопатках, но у нас есть еще немного сил, чтобы подняться. Мы сможем это сделать только с вашей помощью. Ведь окончательно уничтожив нас, вы надолго лишитесь новостей в такой интересной для всех сфере, как строительство. Мы просим вас о разумном освещении темы нашей отрасли в СМИ и создании позитивной картины в целом, — просят застройщики.

Но сложившуюся ситуацию с трудом можно назвать позитивной, даже из большого уважения к тем, кто строит наши дома. Люди, желающие улучшить свои жилищные условия, вряд ли сейчас рискнуть покупать недвижимость — слишком высока вероятность падения цен в будущем, да и получить ипотечный кредит в условиях кризиса весьма непросто. А вот девелоперам жилье необходимо продавать, чтобы расплатиться с кредитами, которые с них начали активно требовать банки, отчаянно нуждающиеся в притоке средств.
Как бы ни хотелось застройщикам законсервировать сверхвыгодные для них цены на недвижимость, рынок диктует свои законы: предложение превышает спрос, и стоимость жилья падает. Что не может не радовать "простых смертных, давно подозревающих, что обычная "двушка" не может стоить таких денег.

Квадратный метр в Москве в среднем стоит 6 тыс. долларов, но Краснодарский край уже давно не слишком отстает от Первопрестольной. Так, если в 2006 году квадратный метр сочинской квартиры экономкласса стоил всего 1800 долларов, то теперь — 4000, а в секторе элитного жилья — 5-7 тыс. долларов. При этом, по данным аналитического центра IRN, стоимость сотки в Центральном районе южной столицы России уже сравнялась с Рублевкой, составив порядка 150 тыс. долларов. На территории Адлерского района, где находится популярный горнолыжный курорт Красная Поляна, цена земли приближается к 100-120 тыс. долларов за сотку. А в новых домах, расположенных на первой линии у моря, цена доходит до 15 тыс. долларов за кв. метр.
В столице Кубани ценовая ситуация пока резко не изменилась, но общемировые симптомы уже прослеживаются. По данным краевой Ассоциации риэлторов, на первичном рынке недвижимость экономкласса продается по цене порядка 40 тыс. рублей за метр, бизнес-класса — 58 тыс. рублей, элитное жилье — 85 тыс. рублей за кв. м. На вторичном рынке зафиксирован разброс цен от 56 до 65 тысяч.

Краснодарские аналитики пока не отмечают снижения цен, но уже говорят об уменьшении объемов продаж — в краевом центре застройщики пусть и теряют клиентов, но все еще не сдают привлекательные с точки зрения прибыли ценовые рубежи.
— Каждый год показывает разную динамику краснодарского рынка, доходя порой в 30-35% роста. Начало 2008 также ознаменовалось повышением цен. С января по конец февраля цены в целом выросли на 7,5%, а затем стандарты по ипотеке стали ужесточаться из-за кризиса в Америке. Тем самым, были отсечены потребители на приобретение недвижимости с помощью ипотечных кредитов. После этого у нас в городе существенно снизились объемы продаж за счет уменьшения платежеспособности населения, — говорит заместитель директора краевой Ассоциации риэлторов Ольга Проценко.

По ее словам, объемы строящегося жилья растут и по сей день, а ценовая политика девелоперов пока не изменилась.
— В настоящее время жилье немного дешевеет на вторичном рынке — в частности, падает цена на хрущевки в спальных районах города и панельные дома постройки 80-х годов, — отмечает эксперт. — Дело в том, что люди с финансовым положением выше среднего в любое время скорее купят жилье у застройщика с хорошими площадями, выгодным местом расположения и так далее, нежели квартиру на вторичном рынке где-нибудь в спальном районе. Вот и получается, что в Краснодаре наблюдается общая тенденция снижения спроса на жилье экономкласса, потому что произошло изменение потребительских предпочтений. Рынок продавца сменяется в сфере недвижимости на рынок покупателя, теперь он выбирает жилье.

Аналитики фиксируют и так называемое скрытое снижение цен на жилье в городе — это предлагаемые девелоперами скидки и бонусы при покупке жилья. А вот снижение цен на некоторые объекты (например, хрущевки) только отражаются на статистических данных, но не меняют ситуацию.
— Сейчас многие прогнозируют резкий обвал цен, делая опасные прогнозы. Некоторые даже предполагают снижение на 70%. Я бы не рискнула анализировать ситуацию с этой стороны, потому что такие заявления провоцируют покупателя занять выжидательную позицию, — заявляет замдиректора краевой Ассоциации риэлторов. — Люди думают, что они дождутся снижения цен, а потом сделают выгодную для них покупку. Прозевать этот самый подходящий момент очень легко, ведь все мы помним ситуацию со стагнацией 1998 году, когда недвижимость все равно "догнала и перегнала", и были люди, которые значительно ушли в минус.

Краснодарские девелоперы с удовольствием разделяют мнения аналитиков и особо не паникуют.
— Сейчас на рынке жилья в городе пока ничего особенного не происходит. Есть некоторые тенденции, свидетельствующие об определенной неуверенности — это увеличение количества компаний, предоставляющих скидки за 100% предоплату. Но начались они еще летом, — говорит заместитель генерального директора компании "Пересвет-Регион-Кубань" Николай Петриков.
По его словам, прогнозировать влияние финансового кризиса на ситуацию на рынке недвижимости пока рано, ситуация станет яснее только через три-четыре месяца.
— Думаю, что изменения будут. Пока рынок не движется, все в ожидании, хотя определенная нервозность присутствует, — отмечает эксперт. — Я лично не склонен разделять оптимизма некоторых потенциальных покупателей квартир, считающих, что они подешевеют. Самое вероятное, что может произойти в результате кризиса — это снижение объемов в строительной отрасли. Тогда уж точно ни о каком снижении цен не может быть и речи. Спрос не упадет, а может и увеличится в связи с тем, что многие предпочтут хранить свои деньги в недвижимости, а не на банковских счетах или в акциях.
— Я верю только в один способ снизить цены — увеличение объемов строительства опережающими спрос темпами. Все остальное — чрезвычайщина вроде дефолта, всеобщей нищеты, неплатежеспособности и пр. Такие сценарии возможны лишь в том случае, если цены на нефть рухнут где-нибудь к 30 долларам за баррель, но этого, думаю, не произойдет, — считает представитель застройщиков.
По мнению Н. Петрикова, трудно судить и о влиянии кризиса в банковской сфере на девелоперов Краснодара.
— Многие компании скрывают информацию, но то, что в следующем году застройщики снизят активность и откажутся от ряда перспективных проектов — очевидно. В лучшем случае они сосредоточатся на уже начатом строительстве, — заключает заместитель гендиректора "Пересвет-Регион-Кубань".

Однако некоторые застройщики уже сейчас отказываются комментировать сложившуюся ситуацию, заявляя, что они занимают выжидательную позицию. И если в Краснодаре ситуацию можно назвать пока относительно стабильной, то в Москве по итогам сентября рост цен на недвижимость уже прекратился, а индекс доходности жилья начал снижаться.
По мнению экспертов, сохранить нынешний уровень цен все же не удастся — слишком серьезные изменения происходят в экономике, и меняться приходится всем. Но уровень потрясений на рынке жилья очень сильно будет зависеть от того, готовы ли девелоперы признать, что долгое время цены на новые квартиры можно было вполне объективно назвать если не спекулятивными, то не всегда совпадающими с реальностью…

Версия страницы для ПК