На что стоит обратить внимание при покупке недвижимости на вторичном рынке. Советы экспертов

Предложения вторичного рынка составляют 80% от всех продаж жилья

Несмотря на внушительные объемы возводимого жилья, в Краснодаре покупатели в основном обращаются к предложениям на вторичном рынке. На сегодняшний день доля «вторички» составляет примерно 80% от общего числа всех продаж жилой недвижимости.

Чем обусловлена такая популярность? У нового жилья есть явные преимущества — большие площади квартир, современные архитектурные решения. Однако не все покупатели готовы ждать ввода в эксплуатацию, а потом еще заниматься отделкой. Для многих удобнее покупать жилье по принципу «заезжай и живи».

О том, что принято считать «вторичкой», порталу Юга.ру рассказал исполнительный директор офиса на проспекте Чекистов «АЯКС-Риэлт» Алексей Мирошников.

Формально вчерашние новостройки становятся «вторичкой» уже в момент сдачи домов. Под определением «вторичный рынок» можно рассматривать недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. То есть первичный и вторичный рынок разделяет наличие записи в государственных органах юстиции о праве собственности. Можно сказать, что это — недвижимость с историей. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию недвижимость оформляется в собственность, соответственно, даже если в квартире никто еще не жил и не делал ремонт, она уже относится к категории вторичного жилья.

Многие, однако, руководствуются другим правилом. Если объект продает непосредственно застройщик (строится дом или уже сдан в эксплуатацию) — это первичный рынок. А если объект продает дольщик — уже вторичный, даже если дом еще находится в стадии строительства.

Составить портрет типичного покупателя жилья на вторичном рынке довольно сложно. Аудитория разнородная и включает в себя различные категории клиентов. В их числе — военнослужащие, инвесторы, пенсионеры из других регионов России, студенты, которым родители покупают жилье рядом с вузом, и большие семьи, которые хотят съехаться вместе с целью ухода за пожилыми родственниками или маленькими детьми. Стандартная семья (мама, папа, один или два ребенка) покупает, как правило, двух- и трехкомнатные квартиры стоимостью от 2,6 млн рублей.

Сегодня продавцам становится все сложнее продавать объекты. Переизбыток предложений отмечается в густонаселенных спальных районах. По оценке аналитиков, на данный момент на вторичном рынке города Краснодара цены самые низкие за последние годы. Если рассматривать все районы города, то можно приобрести однокомнатную квартиру от 1 млн рублей, двухкомнатную — от 1,4 млн рублей, трехкомнатную — от 1,8 млн рублей. Если же провести анализ по районам города, то даже в Юбилейном микрорайоне (который на данный момент считается самым привлекательным и дорогим) есть возможность приобрести однокомнатную квартиру от 1,6 млн рублей, двухкомнатную квартиру от 2,45 млн рублей и трехкомнатную от 2,8 млн рублей. Так что, если вы задумываетесь о приобретении недвижимости в Краснодаре, сейчас самое время заняться подбором вариантов.

Цены, опубликованные в открытом доступе, — это верхняя планка, и торг почти всегда уместен, особенно если продавец торопится с продажей или задрал цену выше среднерыночной. На помощь потенциальному покупателю придет профессиональный посредник на рынке жилья — риелтор, представляющий официальное агентство недвижимости.

Зачем нужен риелтор и можно ли обойтись без него, порталу Юга.ру рассказала управляющий директор «АЯКС-Риэлт» Наталья Глебова.

Риелтор — это не тот, кто бегает по объектам в роли экскурсовода. Разумеется, показ объектов является одним из важных этапов работы риелтора, но далеко не самым главным. Суть в том, чтобы помочь клиенту принять решение. Риелтор должен быть немножко психологом, разбираться в мотивах людей. Когда к нам приходят клиенты, у них в голове уже есть собственное сформированное ви́дение покупки недвижимости. Специалист должен выслушать клиента и понять его главный приоритет, чтобы затем, возможно, предложить оптимальное, но далеко не очевидное для самого человека решение. Хороший риелтор никогда не будет спешить с показом объектов, не пообщавшись предметно. Зачем тратить время друг друга?

Задача риелтора — найти в огромном разнообразии рыночной информации такой вариант, который откроет перед клиентом более полные возможности для решения его вопроса с жильем. Показать анализ рынка, отобрать объекты, обсудить их с покупателями, договориться с продавцами или коллегами о просмотрах объектов, на просмотрах вместе с клиентом зафиксировать плюсы и минусы объектов, предложить цену покупателя продавцам, и все это сделать оперативно и четко. Вот что должен делать риелтор! Сейчас никому не интересны «серые» специалисты, которые не являются экспертами на рынке. Все хотят получать компетентные ответы на вопросы: какие цены сейчас актуальны? какие квартиры лучше покупаются? а в этом доме сколько стоит? а сколько здесь продается?

Покупатели очень часто ошибаются: покупают дороже рыночной стоимости, берут объекты похуже за стоимость нормального варианта. Иногда люди ищут квартиры, а за эти деньги возможно купить частный дом с садом. И отдельная тема — это мошенники на рынке недвижимости. Недвижимость представляет собой лакомый кусок для мошенников. Покупатели склонны верить продавцам, торопятся купить по сниженным ценам. Но лучше все перепроверить, ведь многие сталкиваются с покупкой-продажей недвижимости один раз в жизни. Сейчас очень много застройщиков-банкротов, физлиц — должников перед банками и заложенной, арестованной недвижимости. Не всегда удается проверить все данные по объектам без содействия профессионалов. Поэтому тут как с медициной — лучше довериться специалисту.

На что стоит обратить внимание при покупке недвижимости на вторичном рынке:

Жилое здание:

• год постройки дома
• законность постройки
• коммуникации (центральные или нет)
• капитальный ремонт дома (когда делали или когда планируют сделать)
• обслуживающая дом организация
• благоустройство территории
• детские площадки
• школы и детские сады
• парковочные места (возле дома или паркинг)
• лифты (наличие и количество)
• освещение двора
• подъездные пути
• состояние подъезда

Квартира:

• количество квартир на площадке
• расположение квартиры относительно частей света
• вид из окон
• шумоизоляция
• качество внутренней отделки
• как давно делали ремонт
• перепланировки
• отопление
• соседи
• состояние документов и готовность к продаже
• количество и возраст собственников
• причина продажи

— И самое важное — понимать, насколько ликвидный объект вы приобретаете. Является ли цена данного объекта самой выгодной на рынке? Это вам сможет обосновать только специалист, у которого есть статистика проданных объектов за последние несколько лет, — подчеркнула Наталья Глебова.

Версия страницы для ПК