Долевое строительство — это прекрасный шанс получить хорошую квартиру в хорошем районе, сэкономив при этом значительную сумму по сравнению с покупкой готового жилья. Однако становясь участником долевого строительства, вы автоматически становитесь участником предпринимательской деятельности. А строительный бизнес, как известно, одна из рискованных для инвестиций сфер. И здесь главное все эти риски взвесить.
Застройщик фактически получает от дольщиков долгосрочное беспроцентное кредитование, его задача — построить на эти деньги жилье, сдать его хозяевам и получить свою прибыль. Но не всегда все идет так гладко, к тому же добросовестные застройщики составляют далеко не 100% рынка. Как же сделать правильный выбор? Тем более в условиях нынешней конкуренции, когда газеты пестрят объявлениями о "дешевых квартирах", а количество строительных компаний и не подсчитать.
О том, как не прогадать с выбором застройщика, которому можно доверить свои деньги, и что необходимо знать чтобы не стать обманутым дольщиком, порталу ЮГА.ру рассказала руководитель Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края Ольга Корниенко.
Ольга Валерьевна, сейчас на рынке жилья так много предложений, возможно ли в принципе потенциальному покупателю быть уверенным заранее, что он не будет обманут?
— К сожалению, заранее на 100% точно нельзя быть в этом уверенным. Ведь долевое строительство — это всегда риск. Вы рискуете получить жилье не вовремя, получить не то, на что рассчитывали, или в худшем случае вообще ничего не получить. Все эти случаи можно включать в понятие обманутый дольщик. И надо быть к этим рискам готовыми.
Для тех, кто не хочет рисковать, всегда есть выход — покупать готовое жилье. Но это уже, естественно, будет дороже. От вас никак не зависят причины рисков, но в ваших силах сделать так, чтобы их минимизировать. Самое простое и элементарное правило — не надо покупать у того, в ком не уверен.
Хорошо, давайте тогда начнем с выбора строительной компании. Допустим, приглянулись несколько проектов жилищных комплексов, но о застройщиках я особо ничего не знаю. Как мне понять, можно ли ему доверять и не обманет ли он меня?
— Чтобы избежать недобросовестных застройщиков, стоит просто позвонить нам в управление или написать письмо на электронную почту. Вас совершенно бесплатно проконсультируют — по закону ли строит тот или иной застройщик, когда строительство планируется завершить, у кого объект застрахован и т.д. Информация у нас открытая и гарантированно достоверная.
Также на сайте Unds.ru есть список "Внимание, они привлекают ваши средства незаконно". Еще один информационный проект "Только законная стройка" — карта долевого строительства Кубани размещенная на сайте Kontrolstroy.info. Там на интерактивной карте края можно увидеть, какие объекты строятся законно, какие — нет.
Добросовестный застройщик — тот, который строит по 214 ФЗ?
— Да, но тот же 214 ФЗ не убережет вас от риска не получить квартиру. Зато он гарантирует то, что вы получите назад свои деньги в случае, если что-то пойдет не так.
Почему же многие пренебрегают этим простым правилом и попадаются на удочку тех, кто незаконно привлекает деньги граждан?
— Все дело в том, что уровень знания законов теми, кто собирается вступать в долевое строительство, мягко говоря, оставляет желать лучшего. И когда встает выбор: дешевле, но у частного застройщика, или дороже, но по 214 ФЗ, очень многие выбирают первый вариант. И ведь это предложение рождает спрос — нам и дальше будут продавать самострои на септиках и с упирающимися друг в друга балконами, пока мы их будем покупать, лишь бы сэкономить.
Почему стоимость жилья, которое строится по закону, получается выше? И почему в этом случае не стоит гнаться за экономией?
— Из чего обычно складывается стоимость квадратного метра? Это стоимость стройматериалов, оплата труда рабочих, расходы на обеспечение электроснабжения стройки, на охрану стройки и т.д. Кроме того, в цену за квадратный метр включена стоимость создания проекта, стоимость услуг по техприсоединению (это гарантированно значит, что ваш дом будет подключен к инженерным сетям и иметь достаточную мощность водо-, тепло-, энерго-, газоснабжения).
Что происходит в случае частной застройки? Если дома строятся без разрешения на строительство, то проект (если он вообще был) не проходил госэкспертизу и не получил положительного заключения. А почему? Как один из вариантов объект не обеспечен возможностью технологического присоединения к сетям.
Застройщик, продавая вам квартиры, знает, что этого всего нет. Некоторые из них надеются, что по завершении строительства дом можно будет "посадить" на какие-то частные сети и узаконить потом в судебном порядке. Но можно представить, какой мощности эти сети будут. А в Краснодаре, к сожалению, эта практика очень распространена.
Если подытожить, самострой выходит дешевле, потому что нет сетей, нет проекта, нет экспертизы, нет детской площадки, нет парковки — то есть тех затрат, которые несет застройщик работающий по 214 ФЗ.
Кроме того, если вы заключаете договор с нечестным застройщиком, вы не соблюдаете нормы закона — договор не проходит регистрацию в установленном порядке.
И чем это грозит дольщику?
— Если вы при заключении договора не соблюли нормы закона, то государство никак вас защитить уже не сможет, если застройщик решит вас обмануть.
В случае, когда договор заключен по 214 ФЗ, и он прошел регистрацию в установленном порядке, государство гарантирует, что ваша квартира не будет дважды продана, что ваша квартира будет построена в заявленный срок (если же нет — застройщик заплатит вам неустойку), у вас будет обеспечение: в залоге будет находиться участок или объект незавершенного строительства — дом. Если ваш дом начал строиться после 1 января 2014 года , то ваш договор также будет обеспечен страхованием. Для всего этого вам нужно только одно: зарегистрировать ваш договор в Росреестре.
Давайте отдельно остановимся на договоре с застройщиком. На что нужно обращать внимание еще на стадии его заключения?
— Прежде чем подписать договор участия в долевом строительстве, необходимо посмотреть ряд обязательных для застройщика документов. Это правоустанавливающие документы на землю (это может быть аренда, субаренда и собственность), при этом они должны быть оформлены именно на ту организацию, у которой вы покупаете квартиру. Тут надо быть внимательным и избегать наличия фирм -"двойников", вроде "Строй-Ка" и "Строй Ка".
Также должно быть разрешение на строительство: если оно есть, следовательно есть проект, получивший положительное заключение госэкспертизы, и договор на обеспечение техусловиями (вода, газ, тепло и т.д.).
Если все в порядке, берете договор долевого участия и проверяете, та ли самая фирма прописана в нем. В самом договоре должны быть:
— четкое описание объекта долевого строительства (к примеру, 1-комнатная квартира, на 5 этаже, площадью такой-то, высота полотков такая-то и т.п., расположенная по адресу такому-то);
— цена объекта недвижимости (тут обязательно надо проверить, чтобы в договоре отсутствовала возможность изменения цены в одностороннем порядке застройщиком;
— сроки оплаты договора: оплата цены договора вами осуществляется только после государственной регистрации договора. Это очень важный момент. Если застройщик хочет с вас получить деньги до госрегистрации, это нарушение закона, за которое фирму могут серьезно оштрафовать (штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей).
Далее смотрим срок передачи вам объекта недвижимости, он должен быть указан конкретно. При этом нужно помнить, что срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и срок передачи вам объекта — это абсолютно разные и часто далеко стоящие друг от друга даты. Штрафные санкции застройщику могут быть начислены именно после просроченной даты передачи жилья вам.
Кроме того, если вы становитесь дольщиком объекта, по которому первый договор долевого участия заключен после 1 января 2014 года, то в вашем договоре о долевом участии в строительстве должна быть указана информация о том, как застрахована ответственность застройщика за своевременное исполнение его обязательств. Это может быть либо договор страхования, либо поручительство банка, либо банковская гарантия. И, самое главное, договор может быть заключен только с юридическим лицом, никаких физлиц и индивидуальных предпринимателей.
Таким образом, даже если строительство ведется по 214 ФЗ, это не избавляет от риска стать обманутым дольщиком, но дает гарантии государства, что вы не останетесь ни с чем.
— Совершенно верно.
Как в крае решается вопрос по завершению строительства проблемных объектов уже обманутых дольщиков?
— Изначально был сформирован реестр проблемных объектов, информацию по которым собрали и предоставили администрации муниципалитетов. По их же инициативе проводился поиск инвесторов, которым предоставляли компенсационные земельные участки, а они в свою очередь достраивали проблемные объекты.
Также в рамках краевой программы "Жилище" и государственной программы "Комплексное и устойчивое развитие Краснодарского края в сфере строительства, архитектуры и дорожного хозяйства" были предусмотрены средства на техническое присоединение объектов к сетям.
Говорить о том, будет ли продолжена практика по финансированию подключения проблемных объектов, пока рано — все будет зависеть от наполняемости и сбалансированности бюджета.
А что еще делается государством для повышения уровня защищенности интересов дольщиков?
— Недавно как раз вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые ужесточают требования к страховым организациям, осуществляющим страхование ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств перед дольщиками.
Страхование предусматривает, что даже если застройщик не передал вам в срок квартиру, и наступил страховой случай, вы однозначно получите назад свои деньги и процент за несвоевременное исполнение обязательств.
Система страхования при правильном развитии должна в принципе исключить понятие обманутых дольщиков в той части, в которой люди могут лишиться своих денег. То есть риск не получить квартиру останется, но риск не получить ни чего исчезнет, страхование гарантирует возврат вложенных денежных средств.
Смотрите также
Ольга Корниенко: Об изменениях в законодательстве о долевом строительстве и защите прав дольщиков (интервью)
