Судьба старого центра Краснодара. Здесь не исправить уже ничего?

Разговоры о реконструкции центральной части Краснодара более или менее регулярно возникают уже два десятка лет. Снос, реконструкция, реновация — какими только словами это не называли. Разговоры велись настолько часто, что большинство горожан давно к ним привыкли и перестали воспринимать всерьез. Люди привыкли, а центр не молодеет и продолжает дряхлеть. Как изменить ситуацию и спасти историческое ядро города? Сначала журналист портала Юга.ру побывал в КЦ «Типография» на архитектурной выставке, в рамках которой состоялась презентация программы «Четыре стратегии центра» от архитектурного бюро «Яузапроект», а затем узнал мнение известного краснодарского историка и краеведа.

— Мы сделали масштабную работу, цель которой — оценка архитектурно-планировочной структуры застройки центра Краснодара. Мы использовали данные спутниковой съемки, карты, открытые источники (сайты муниципалитета, архивы), натурные изыскания.

Общая площадь центра Краснодара — 858 га. Количество расположенных здесь зданий — 20 тыс. 994. Площадь застройки — 275 га. Общая численность населения — 109 тыс. 900. Плотность населения — 128 чел/га.

Из этих 20 тыс. зданий всего 273 штуки — объекты культурного наследия и памятники архитектуры. Новых капитальных зданий, под которыми мы подразумеваем здания постройки после 1990 года, меньше 500. Это хорошие дома, сносить которые никто не собирается, но 91% от числа зданий, расположенных в центре, — это ветхое и аварийное жилье. Шокирующая цифра. Некоторые дома перестали существовать физически. От некоторых остались одни стены. Там никто не живет. И вот такого у нас в городе — 19 тыс. 108 зданий. Многим из нас кажется, что покуситься на центр Краснодара — это богохульство, но когда видишь вот это, понимаешь, что есть о чем задуматься.

Многие спрашивают: а почему вы, собственно, взялись за центр? Вокруг города полно полей, займитесь ими. Отвечаю: помимо того, что город с социальной инфраструктурой в чистом поле создать очень сложно, есть другой момент — если вы не можете сделать самое ценное, что есть в городе — его центр, то как вы можете сделать все остальное? Давайте создадим город — и тогда, может быть, периферия начнет складываться как его полноценное дополнение.

Сейчас в центре живет 109 тыс. человек, а может без особого труда разместиться 609 тыс. — в зависимости от типа застройки. А пока что потенциал этого места вообще не востребован. Востребован потенциал полей. Как сказал мне один девелопер, во-первых, потребитель еще не созрел, а во-вторых, маржа в поле хоть и меньше, но и головной боли тоже меньше. Построили и забыли. А в центре надо думать, там участки, собственники.

Ценных у нас в городе 273 здания, все остальное можно застраивать. Здесь огромное поле для потенциального девелопмента и редевелопмента. Пока же получается, что самая дорогая земля в центре города, в самом интересном для жителей месте, которое нужно развивать, заполнена непонятно чем. Мало того — она еще не может генерировать потоки людей, то есть людям там в принципе нечего делать. Все точки притяжения расположены вокруг улицы Красной с маленькими вкраплениями на соседних улицах.

Как мы видим развитие данной территории? Для примера мы взяли квартал между улицами Октябрьской, Горького, Рашпилевской и Чапаева. Если к нему правильно подойти, он сможет развиваться следующим образом.

1. Вот что можно построить на месте существующей застройки, если собственники не смогли договориться и сделать совместный проект. На основе существующих нормативов, с инсоляцией, со всеми пожарными нормативами это будет выглядеть вот так. Плотность — до 270 чел/га, это даже ниже микрорайонной, скорее для поселка дачного типа.

2. Какой мы видим вариант развития событий? Как можно изменить все, сделав одну простую вещь — разрешив застройщикам строить через брандмауэр, то есть возводить противопожарные стены. Таким образом можно получить уже совершенно другую картину. Да, еще не Барселона, но плотность побольше, людей побольше и эффективность пространства становится выше.

3. Следующее предложение — это уплотнение кварталов по меже, по центральной части, не ущемляя права собственников, потому что в равной степени все теряют по чуть-чуть, но за это они получают еще один фронт домов. Здесь везде могут располагаться магазины, а улица может быть пешеходной или автомобильной.

4. Четвертый сценарий — это предельный вариант развития событий. Он не для этого участка. Он подойдет там, где ходит электричка или даже трамвай. Здесь разные собственники, разное жилье, разные функции.

Все четыре варианта возможны. Как это будет на самом деле выглядеть, зависит от расположения конкретного квартала. Увеличение плотности будет происходить по мере приближения к общественному транспорту. Чем плотнее транспортный поток, тем выше застройка.

С какой части центра может начаться реконструкция?

Для Краснодара слово «реконструкция» не подходит. Что такое реконструкция? Это восстановление старого. Что мы будем реконструировать? 273 памятника архитектуры? Разве они сейчас не реконструированы? Я бы сказал, что центр нужно не реконструировать, а создавать. Его сейчас нет. Нужна реновация. Откуда начнется этот процесс? Это определит бизнес, который пойдет от точек роста. В городе три точки роста — природный каркас, транспорт и культурное наследие. Кстати, в полях нет никаких точек притяжения. Почему «Европейская деревня» стала достаточно успешным проектом? Для того чтобы люди жили там, застройщикам пришлось вырыть озеро, насыпать холм, сделать парк. Все это чудовищные усилия. Поэтому город будет развиваться там, где уже что-то есть и не нужно ничего создавать. Гораздо проще построить дом на берегу Кубани или в центре, возле какого-то памятника, или возле транспортного узла.

Готов ли бизнес к такому проекту?

Бизнес пока еще катится по старым рельсам, и перестроиться ему сложно. Только когда рынок совсем провалится, дело сдвинется. Посмотрите на предложения большинства девелоперов — они все одинаковые. Нет никакой конкуренции, рынок еще не достиг своей низшей точки. Люди покупают жилье — может, медленнее прежнего, но покупают. Когда это прекратится, начнется конкуренция и застройщики будут бороться за потребителя. Пока же все идет по-старому. Но продлится это недолго. Конечно, это будет происходить не без помощи государства, которое должно направить застройщиков в нужное русло. Пройдет 5–7 лет — и изменения произойдут. Либо мы их сделаем, либо останемся у разбитого корыта.

— Откуда такие цифры? Они вызывают у меня серьезные сомнения. Когда оперируют такими цифрами, тем более с такими катастрофическими показателями, крайне желательно давать ссылку либо на материалы исследования, либо на первичный источник информации. Сразу могу сказать: относительно числа объектов культурного наследия ошибка практически вдвое. На территории Краснодара больше 500 объектов культурного наследия — памятников культуры, памятников архитектуры, ансамблей, достопримечательных мест. Откуда взялась цифра 273, мне непонятно. О какой реновации может идти речь, если Краснодар имеет статус исторического поселения, в котором, согласно ст. 59 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия», охране подлежит планировочная композиция, масштаб улиц, соотношение объемов, основные точки визуального восприятия ансамблей и отдельных памятников. Чтобы рассуждать об изменении облика центральной части города, нужно сделать проект предмета охраны. Определить границы исторического поселения, определить режим использования.

То, что все эти халабуды нужно выносить из центра, — это однозначно. Но строить небоскребы в центре нельзя. Именно по причине того, что исторический силуэт города и так поломан. Добивать его нельзя. При такой ширине улиц, как у нас, не показано строительство по красным линиям застройки. Только в глубине квартала, с отступом, чтобы не было конфликта исторической и современной застройки.

Меня очень удивляет идея вписать памятники архитектуры в современную застройку. Нужно сделать как раз наоборот — современную застройку вписывать в историческую ткань города. Вот такая мотивация должна быть — не музей при ресторане, а ресторан при музее. Это если мы говорим о культурном наследии и о населении, которое понимает его ценность. Если перед нами стоит задача превратить исторический центр в исключительно коммерческое и жилое пространство, то тогда совсем другая мотивация. Но, слава богу, на защите памятников старины стоят федеральный и краевой законы.

Но архитекторы уверяют, что памятники старины не пострадают, а новые здания не обязательно должны быть многоэтажными...

Так а в чем тогда реновация? У нас сейчас речь идет о том, что будет сделан проект предмета охраны, определены границы исторического поселения и градостроительные регламенты, на основании которых будет определено для конкретных кварталов, где какая застройка будет разрешена. Здесь охранная зона, здесь зона регулируемой застройки, здесь зона регулируемой хозяйственной деятельности. И можно будет строить двух-, трех-, пятиэтажные здания, но в соотвествии с градостроительным планом, который делается на основе предмета охраны исторического поселения. Если они не предлагают все снести и построить новое, тогда в чем реновация?

В докладе Алексея Тимофеева прозвучала мысль о том, что центр нужно не реконструировать, а создавать, потому что его сейчас нет. Вы согласны с этим?

Я не соглашусь с тем, что центра у нас нет. Есть города с концентрическим центром, есть радиальная система планировки, а Краснодар — это пример линейного, осевого центра. У нас есть улица Красная, и вокруг этой оси концентрируется историческое ядро города. Оно не обязательно должно быть круглым или квадратным.

Почему в советское время, когда сложные вопросы зачастую решались одним росчерком пера, центр Краснодара не был перестроен?

Во-первых, помимо росчерка пера должны быть средства на такие мероприятия. Во-вторых, исторический центр Краснодара достаточно долгое время был многофункциональным и очень удобным для проживания, когда количество жителей города вполне ему соответствовало. Значительный прирост населения произошел в 1960-е — начале 1970-х. Центр уничтожили в основном за последние десятилетия и вот сейчас, когда началась вся эта строительная вакханалия. До этого не было у нас серьезных коммуникационных проблем. Да, застройка была устаревшей, но не было никаких серьезных социально-экономических причин для того, чтобы менять характер города. Центр во многом отвечал потребностям того времени, поэтому ломать его не было необходимости. Хотя подобные предложения звучали в конце 1980-х.

То есть нынешние планы не первый случай?

Вы знаете, тогда это было на уровне лозунгов. Один из главных архитекторов того времени говорил, что мы можем сделать из Краснодара Чикаго. Но я бы это назвал скорее его творческими амбициями, чем вызревшими из социально-экономической ситуации решениями. В любом случае, это ни во что не воплотилось. И слава богу.

Очень жаль, что Краснодар, несмотря на то, что вошел в число 15 самых пострадавших за время Великой Отечественной войны городов РСФСР, которые подлежали первоочередному восстановлению, средств на это так и не получил. Был послевоенный лозунг: «Краснодарцы сами восстановят свой город», вот и появились хатки и мазанки в центре города. Именно оттуда, а не из дореволюционного Екатеринодара. Людям в те годы нужно было жилье, они лепили его из того, что было. А историческая застройка во многом гораздо более цельная, презентабельная и надежная, чем постройки даже последних десятилетий.

Есть надежда на то, что центром начнут заниматься?

Могу точно сказать, что сейчас начата работа по формированию документации — так называемого историко-культурного опорного плана исторического центра Краснодара. До начала следующего года должен быть разработан предмет охраны исторического поселения, в котором будут установлены точные границы, режимы использования, основные ландшафтные характеристики, точки визуального раскрытия. Просто эту работу нужно было сделать давно, а сейчас спохватились, потому что в законе так прописано.

Если сейчас с высоты птичьего полета посмотреть на наш исторический центр, это страшно. Сараи, старые туалеты во дворах. Но этот вопрос решается очень легко — сносом сараев, халабуд и туалетов. А вот то, что вдоль Кубани понастроили этих страшных «свечек» и сломали силуэт, высотные доминанты, нарушив все зрительные акценты, — это уже не снесешь. Вот этот архитектурный беспредел — гораздо более катастрофическая ситуация, нежели халабуды в историческом центре.