Реновация в Краснодаре. Это вообще возможно?

О том, что такое реновация и как она работает, сегодня вынужден знать каждый житель Москвы, но можно ли перестроить Краснодар? Юга.ру разбирались в вопросе.

По версии российских ученых, словом 2017 года, опередив «биткойн» и «хайп», стала «реновация».  В 2017 году мэр российской столицы Сергей Собянин запустил масштабную программу реновации, направленную на расселение граждан и снос ветхого жилого фонда, построенного в 1957–1968 годах. По плану правительства Москвы, за 15 лет программа должна затронуть 5 тыс. домов.

Зачем нужна реновация?

По оценкам московских властей, в ветхом и аварийном жилье проживает около 1 млн москвичей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Кроме того, строительство миллионов квадратных метров нового жилья — это еще и огромные инвестиции в столичную строительную и смежные области, новые рабочие места и налоги.

А что в Краснодаре?

В прошлом году специалисты архитектурного бюро «Яузапроект» проводили исследование для архитектурно-планировочной оценки структуры застройки центра Краснодара. Архитекторы, использовавшие данные спутниковой съемки, карты, открытые источники (сайты муниципалитета, архивы) и натурные изыскания, выяснили, что из 20 тыс. краснодарских зданий, расположенных в центре, всего 273 являются объектами культурного наследия и памятниками архитектуры. 91% зданий — это ветхое и аварийное жилье. Некоторые дома перестали существовать физически. От других остались одни стены, и там никто не живет.

По мнению архитектора Алексея Тимофеева, центру Краснодара реновация не просто нужна, а жизненно необходима. При этом каких-то серьезных препятствий для ее осуществления он не видит и считает ее закономерным процессом.

— Ценных у нас в городе 273 здания, все остальное можно застраивать. Здесь огромное поле для потенциального девелопмента и редевелопмента. Пока же получается, что самая дорогая земля в центре города, в самом интересном для жителей месте, которое нужно развивать, заполнена непонятно чем. Сейчас в центре живет 109 тыс. человек, а может без особого труда разместиться 609 тыс. — в зависимости от типа застройки. А пока что потенциал этого места вообще не востребован. Востребован потенциал полей. Как сказал мне один девелопер, во-первых, потребитель еще не созрел, а во-вторых, маржа в поле хоть и меньше, но и головной боли тоже меньше. Построили и забыли. А в центре надо думать, как быть — там собственники.

На конференции «Реновация: перспективы и новые возможности», прошедшей не так давно в краевом центре, краснодарский архитектор Наталья Машталир рассказала об успешных региональных проектах, вдохнувших новую жизнь в старые, казавшиеся малопривлекательными объекты. 

— В России в последнее время стали появляться активные и ответственные предприниматели, которые готовы вкладывать деньги и реконструировать старые объекты. Они появляются не только в Москве или Санкт-Петербурге, но и в провинции. В Туле есть такой завод — «Октава», он выпускает всевозможные телефоны, микрофоны и другую электроакустическую продукцию. В советское время это было очень известное предприятие, но в последние годы оно переживало не лучшие времена. И вот недавно завод перешел под управление корпорации «Ростех», и новые хозяева решили этот завод реконструировать. Туда были вложены огромные деньги — порядка 1 млрд рублей. На огромной территории завода на площади 16 тыс. кв. метров разместили много всяких интересных штуковин. Там остались производственные помещения, потому что завод до сих пор работает, но появились пространства для молодежи, кафе, магазины, библиотека, Музей станка, выставочный зал и другие привлекающие людей объекты.

Другой вопрос, что эта концепция не заработала. Было потрачено очень много денег, но для людей это пространство не стало своим. Инициатива шла сверху, и она не прижилась. Но в той же Туле есть другой пример, когда инициатива шла снизу — и в итоге получился очень интересный проект. В центре города появился целый креативный квартал площадью 10 тыс. кв. метров. Очень простая архитектура была обусловлена ограниченным бюджетом — порядка 370 млн рублей.

В чем суть проекта «Искра»? Организаторы зовут на свою территорию всех, кто умеет что-то интересное делать — шить сумки, варить кофе, печь хлеб, стричь людей. Это креативное пространство с коворкингом, офисами и общественными пространствами. Здесь можно взять в аренду любое помещение и провести там свое мероприятие. Пока что это пространство достаточно успешно функционирует и развивается.

А что там у соседей?

Успешный опыт реновации есть не только в Москве или Туле. Ростовский архитектор Андрей Дойницын рассказывает об опыте реализации проекта реновации в Миллерово. Этот небольшой городок в Ростовской области, в центре которого на месте старой заброшенной фабрики архитектурное бюро «Новая Р.А.С.А.» создало частный жилой комплекс.

Андрей Дойницын, архитектор, основатель и руководитель ростовского архитектурного бюро «Новая Р.А.С.А.»:

— Компания «Амилко» занимается зерновыми культурами, переработкой их в сырье для консервного производства и продуктов питания. Очень крупная, серьезная фирма. И вот три года назад я встретился с хозяином, который и рассказал, что должно быть на месте старой заброшенной фабрики. Это здание представляло собой жуткое зрелище, которое можно наблюдать в любом российском городе. Это была бывшая конфетная фабрика, построенная много лет назад. На ее месте нам предстояло построить жилой комплекс, в котором должен был разместиться топ-менеджмент компании. Кроме того, на предприятие постоянно приезжали иностранные делегации, партнеры и поставщики из других городов, и помимо жилья мы спроектировали гостиницу и ресторан.

С большим воодушевлением мы принялись за работу. Было сложно, на разных этапах строительства приходилось решать множество вопросов, связанных с коммуникациями, инженерными сетями, строительными технологиями. По сути, эта работа выполнена нами в так называемом кирпичном стиле — где-то мы по возможности восстанавливали кирпичную кладку, где-то пристраивали новые объемы. Само здание воспринимали не просто как реконструируемый объект, но как живой организм. Мы взяли за основу мировую практику реноваций, когда старые заброшенные здания превращаются в оригинальные объекты с совершенно новыми функциями. При этом сохраняется сам дух промышленного объекта, куда внедряется новая функция, в нашем случае — жилье.

Места в Краснодаре, которые могли бы начать новую жизнь

Наталья Машталир:

— Дом книги. Мои друзья архитекторы, побывавшие в Краснодаре, были впечатлены этим зданием и его архитектурой. Масса вариантов того, как можно было бы оживить этот объект. От хостела до ночного клуба.

Кинотеатр «Аврора». Уникальное для своего времени здание и сейчас является очень современным и интересным. Возможно, в будущем это будет культурный центр с кинотеатром, ресторанами и выставочным пространством — как и планировалось в изначальном проекте. Возможно — зимний сад. Вариантов использования много, но я бы хотела, чтобы «Аврора» ожила, а не была подключена к аппарату искусственного дыхания в виде постоянных субсидий от города.

Кинотеатр «Слава», который находится в Славянском микрорайоне. Я не знаю, что находится там сейчас, но это интересное и необычное для нашего города здание. Но там совершенно точно можно было бы сделать что-нибудь интересное и полезное для жителей нашего города.

Мельница Киор-Оглы на улице Северной. Если оставить за кадром проблемы с собственником, с землей, на которой это здание находится, то тоже возникает много вариантов, как можно было бы его использовать. Хостел, креативное пространство, лофт. Возможно, если городу не нужно столько лофтов, есть другие варианты — была идея сделать из этой мельницы пекарню с булочной и магазинчиками.

Кинотеатр «Болгария», который на самом деле кинотеатр «Космос». На старых фотографиях видно, почему его так назвали. Очень правильные объемы создают ощущение легкости и приподнятости. Сейчас с тяжелым массивным козырьком и другими элементами здание выглядит гораздо хуже. Ожидается, что в ближайшее время это здание ждет ремонт, возможно, его передадут кавээнщикам. Посмотрим.

Здание в самом центре Краснодара на углу улиц Красной и Карасунской было построено много лет назад. В годы войны оно сильно пострадало и было затем перестроено. Первый этаж дома занимают магазины, на втором находятся старые коммунальные квартиры, в подвальных помещениях располагается ресторанчик. Несколько лет назад краснодарскому архитектору Надежде Маций предложили сделать проект реконструкции старинного здания.

Надежда Маций, основатель и руководитель архитектурной мастерской NM Project:

— Заказчик поставил задачи: провести реконструкцию здания, сохранить вход в существующий ресторан и надстроить третий этаж. Цель — продлить жизнь зданию хотя бы лет на сто. Что будет в новом здании? Как мы обсуждали с заказчиком, скорее всего, там помимо магазинов будет небольшая историческая гостиница. Мы приступили к работе, тщательно рассмотрели элементы конструкции здания. Немаловажной была задача вписать это здание так, чтобы оно сочеталось с окружающими его строениями.

Мы внимательно подбирали детали и элементы, которые должны были сложиться в единое целое. Стекло, балясины, тертый кирпич, бетон, декор и правильное освещение придают определенный шик этому зданию. Мне кажется, что оно удачно вписывается в эту часть улицы. На наш взгляд, реновация должна давать новый концепт и новую жизнь, и здесь это реализуется в полной мере.

Одно из старых зданий, которых в центре Краснодара несколько сотен, могло обрести новую жизнь. На это были все шансы — у дома был собственник, он же инвестор, существовал проект, были амбициозные планы. Когда-нибудь они претворятся в жизнь. Пока что им помешал кризис. Впрочем, даже несмотря на отсутствие больших денег, некоторые старые краснодарские постройки сейчас живут полноценной новой жизнью.

Яркий пример — краснодарский ЗИП. Еще десять лет назад собственникам не было понятно, что делать с территорией бывшего завода, кроме как застраивать ее новыми домами. На фоне зарождающейся популярности лофт-пространств нашлось решение, которое позволило эффективно использовать существовавшие площади. Огромные неотапливаемые помещения на вторых-третьих этажах бывших заводских цехов стали востребованными на рынке. Главными здесь стали не деньги, а идеи, которые стали работать и приносить прибыль.

Аркадий Матвиенко, бизнесмен: 

— Что из себя представлял краснодарский ЗИП? 54 тыс. кв. метров эксплуатируемых помещений в здании достаточно оригинальной архитектуры. В итоге удалось создать некое пространство, которое сейчас живет самостоятельной жизнью, и оно отчасти отражает ту тенденцию, когда небольшие компании, работающие в сфере производства и услуг, пытаются найти недорогую недвижимость в промышленных районах. ЗИП — это недорогая аренда, удобная локация и востребованный тренд — красный кирпич, высокие потолки, большие окна.

ЗИП сейчас — не просто территория, это коллаборация людей, которые разделяют определенную культуру и образ жизни. Люди могут проводить здесь время днем и ночью: рестораны, парикмахерские, магазины, ночные клубы. Популярность места на сегодняшний день такова, что в листе ожидания сейчас порядка 50–60 резидентов. И хотя я уже не работаю в структуре ЗИПа, мне регулярно звонят и спрашивают, есть ли возможность арендовать площади.

Что говорят местные власти?

Как сообщали Юга.ру, министр строительства России Михаил Мень в апреле 2018 года назвал города, где будет применен опыт программы реновации, которую сейчас реализуют в Москве. По словам министра, опыт реновации может быть масштабирован для крупных регионов с высокой инвестиционной привлекательностью земельных участков под жилую застройку. В список названных им городов вошли Краснодар и Сочи.

Однако еще в декабре 2017 года кубанские власти сказали, что регион к реновации не готов: губернатор Кубани Вениамин Кондратьев заявлял, что краевому бюджету такое не под силу, да и бизнесу это неинтересно. 

«Строительный бизнес, который активно включился в этот процесс в Москве, он видит для себя экономику. Здесь, когда мы рассматривали вариант [реновации] в Сочи или Краснодаре, бизнес даже не хочет разговаривать на эту тему, потому что не видит экономики — расселить людей, потом что-то построить», — объяснял Кондратьев.

Очень сильно застройщиков волнует и вопрос относительно компенсации их расходов.

«Краевой бюджет не способен сегодня с такой нагрузкой справиться. У нас сегодня другие приоритеты — строительство детсадов, школ, поликлиник, офисов врачей общей практики, спорткомплексов — на сегодняшний день это является нашим приоритетом. А компенсировать за расселение из хрущевок или старых домов, которые совсем не аварийны, — на это денег пока, конечно, нет», — добавил губернатор.

Достаточно скептически высказался и мэр Краснодара, посчитав, что для Краснодара не актуален опыт реновации в Москве, так как в кубанской столице совсем другие проблемы с застройкой.

— Сама по себе программа реновации по примеру Москвы, когда сносят целые массивы многоквартирного жилья для строительства еще более высотного жилья, для Краснодара не актуальна. Особенно если речь вести об участии бизнеса, об инвестиционной привлекательности этого процесса. Дело в том, что сейчас основная наша задача — расселение ветхого и аварийного фонда, а это, например, так называемые стодворки — малоэтажное жилье на 10–20 квартир. Это небольшие участки, в основном в центре Краснодара, во внутриквартальных территориях. Площадь примерно в 10 соток — это не инвестиционно привлекательная история. Да и строить многоэтажки в историческом центре сейчас не то развитие, которое нужно Краснодару. Мы стараемся каждую такую территорию использовать для создания зеленых зон или социальной инфраструктуры, это необходимо центру города. Инвестиционной привлекательности здесь не будет.