28 сентября 2018, 17:43 Настя Гетман

Новый главный архитектор Краснодара Наталья Машталир собирается сблизить мэрию, застройщиков и активистов. Но как?

28 сентября в Краснодаре прошел круглый стол «Горожане, власть и застройщики: эффективные механизмы взаимодействия»

28 сентября в пресс-центре «РБК Краснодар» прошел круглый стол, в котором участвовали представители городской администрации, застройщики и гражданские активисты.

На встрече обсудили, как бизнес, власть и общество могут эффективно работать вместе и решать конфликты, а также говорили о роли общественности в развитии районов и города в целом. Журналист Юга.ру записала ключевые моменты выступлений некоторых спикеров.

В дискуссии участвовали:

Наталья Машталир, главный архитектор Краснодара;
Владислав Амерханов, общественный деятель и член градостроительного совета Краснодара, заместитель председателя общественного движения «Помоги городу»;
Алексей Тимофеев, директор архитектурной компании Bureau ARD;
Юрий Еремин, заместитель директора строительной компании «Семья»;
Алексей Крыцула, председатель комитета правовой экспертизы Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России;

а также председатель Общественного совета Юбилейного микрорайона Татьяна Захарова, вице-президент ГК «Европея» Сергей Коваленко, генеральный директор строительной компании «Семья» Руслан Воруков, заместитель генерального директора группы компаний АСК Денис Сериков и представитель общественности микрорайона Табачной фабрики Евгений Носалев.

— Мне хотелось бы начать с того, что взаимодействие бизнеса, власти и горожан должно быть максимально эффективным, в том числе по количеству затраченного времени. Мы можем встречаться, долго общаться, но так и не прийти к общему мнению. Я хотела бы с вами поделиться опытом таких городов, как Москва, Казань, Екатеринбург, Саратов, Калининград, в части обсуждения проектов общественных и дворовых территорий.

Есть технология, которая называется проектный семинар. Что она в себя включает? За две недели до проектного семинара производится обзвон общественников, архитекторов и заинтересованных лиц об участии в семинаре, и им объявляют повестку. На сам семинар проектная организация или, как часто у нас бывает, студенты, активисты приносят эскизный проект. Все собравшиеся разделяются на группы по пять-шесть человек и начинают работать с планом. Часа через полтора каждая команда начинает представление своего проекта. Чаще всего эти проекты получаются абсолютно разными, несмотря на то что в каждой команде есть и общественники, и архитекторы, и власть, и девелоперы.

Каждая команда представляет свое видение перед архитекторами, проектировщиками и заинтересованными лицами, которые записывают пожелания и аргументацию группы. Когда организаторы собирают достаточное количество пожеланий, они перерабатывают проект и выносят его на общественные слушания. Я бы не сказала, что он максимально удовлетворяет интересы всех, мы понимаем, что такого быть не может — ресурсы всегда ограничены. Но тем не менее эта технология является, возможно, наиболее истинным из всех возможных вариантов. Еще важно, что этот проект, опять же не на 100%, но во многом, удовлетворяет и власть, и девелоперов, и общественных активистов, и архитекторов. Поэтому мне кажется, что такой метод общения города, застройщика и общественности является наиболее эффективным и, что очень важно, быстрым и конкретным.

Круглый стол «Горожане, власть и застройщики: эффективные механизмы взаимодействия» © Фото Елены Синеок, Юга.ру

С точки зрения человека, который работает в администрации, могу сказать, что нам легче всего работать с конкретными предложениями. Не «разработайте нам, пожалуйста, проект», а с уже разработанными эскизными проектами. Буквально на прошлой неделе ко мне приходили представители ОНФ, и мы с ними разбирали проект общественной дворовой территории. Мне кажется, мы здорово и конкретно поработали, потому что уже был план территории, зонирование, почти готовый проект. У общественников не всегда есть возможность предоставить такой проект, это большая проблема. И к кому именно обращаться активистам для реализации проекта — один из вопросов нашего круглого стола.

— Тема, по которой мы сегодня собрались, — взаимодействие власти, бизнеса и общественности — назрела не сегодня. Она поднималась со стороны общественности много лет назад. Как минимум в течение двух лет мы предлагали провести круглый стол такого формата, как сегодня. В то время эта идея не получила большого отклика. Застройщики ссылались на то, что у них есть общество в виде СРО, и все проблемы они решали самостоятельно, без участия общественности. Но времена изменились, я считаю, на данный момент общественность играет немалую роль в развитии Краснодара.

Один из прорывных проектов, которые мы предлагали, — создать городские сообщества власти, бизнеса и экспертов «Живой каркас города». Что это позволило бы сделать? На данный момент существует такая схема взаимодействия: власть работает отдельно с бизнесом, отдельно с общественностью и отдельно с экспертами. Мы предлагали построить коммуникации наподобие того, о чем говорила Наталья. Это позволило бы избежать манипуляций и сделать процесс открытым. При таком проектном обсуждении выиграла бы и компания-застройщик — в первую очередь время на утверждение проектов. На стадии разработки концепции стоит обсуждать развитие той или иной территории непосредственно с жителями и экспертами, получая замечания и конкретные предложения. После такого обсуждения потребуется существенно меньше времени на публичных слушаниях и будет меньше изменений, которые нужно будет потом вносить.

Я являюсь членом комиссии по землепользованию и застройке. Мы обсуждаем проекты планировки территорий, и честно хочу вам сказать, на утверждение некоторых проектов уходит до года. Это касается именно поправок к документу. Проведение таких обсуждений минимизировало бы это время до месяца-полутора.

— Взаимодействию могли бы помочь расширение спектра технологий общения с людьми. Все мы знаем, в Москве хорошо себя зарекомендовал портал «Активный гражданин». С его помощью москвичи голосуют за любую инициативу мэра, они могут показать свое мнение. Дело в том, что проектные семинары — очень многодетальные и затратные мероприятия. Их должен кто-то оплачивать, застройщик или администрация. Это немалое дело — три-четыре дня кормить, поить всех экспертов, привезти их, организовать это все. В то же время, если бы аналог «Активного гражданина» запустился в Краснодаре, очень многие моменты можно было бы оттуда перенять еще до проведения проектных семинаров.

— Могу поделиться нашим опытом. С этого года мы пересмотрели работу с органами власти и с общественностью по новым проектам комплексной застройки. В Центральном микрорайоне мы начали строительство крупного объекта по Колхозной, 5. Мы ранее получили разрешение, но сейчас проект планировки на стадии изменения. Буквально месяц-полтора назад мы собрали жителей близлежащих домов и частного сектора и выслушали все пожелания.

Сейчас мы услышали ваше предложение, Наталья, спасибо. Мы придем с эскизами о внесении изменений в проект планировки территорий, и там будут учтены пожелания жителей насчет аллеи, дорог для колясок, фасадной части. Де-факто мы сегодня приняли решение о создании внутри компании небольшой группы маркетологов, которые начнут общаться с жителями. Следующая встреча с жителями района у нас намечена на это воскресенье. Мы снова обсудим проблемные вопросы, которые мы увидели за последние полтора месяца, — с подключением к сетям, поставкой электроэнергии и так далее. После этого круглого стола, я думаю, мы начнем официально приглашать на такие сборы и администрацию, и общественные организации.

Пусть говорят о нас люди, но мы действительно пересмотрели работу с общественностью и с администрацией. Увы, то, что принято ранее, не все возможно выполнить. Там, где новое строительство, да, там еще возможно учесть и выполнить. Простой пример: у нас утвержден проект планировки по одному из объектов, прорисованы транспортные соединения. Выходят жители и говорят: а мы хотим тут парк. Но мы же все понимаем, что после полутора лет утверждения документации сделать здесь парк невозможно. Я вижу, здесь присутствует краснодарское отделение юристов России. У нас плотное взаимодействие с вами. Мы работаем с городом, архитектурой и юристами.

— Мне бы хотелось возразить на тезис представителя застройщика о том, что если транспортный маршрут где-то обозначен, то парка быть не может. Мне кажется некорректной сама постановка вопроса о том, что вы полтора года были заняты проектной документацией, но в нее не уместился парк, и поэтому интересы жителей города будут игнорироваться. Как юрист я, конечно, не владею необходимыми техническими знаниями, чтобы сделать вывод, может ли вноситься изменение в проект, если об этом предписывает императивная норма градостроительного кодекса, земельного кодекса. Мне кажется, и старые отношения тоже необходимо обсуждать с обществом и властью.

Сегодня мы услышали две возможные формы взаимодействия. Их может быть много? Или она должна быть только одна? Если их много, можно погнаться за двумя зайцами и не уследить. Какая форма будет приоритетной? В любом случае, кому-то те или иные формы будут некомфортны. Но важно обеспечить принцип гласности, на который сейчас переходит власть региона.

Еще один момент. Нужно учитывать ситуацию, в которой оказывается застройщик, — экономическая конъюнктура, кризисы, колебания курса валют, стоимость строительных материалов. Все эти экономические вопросы часто ставят застройщика в неудобное положение, создают дополнительные предпринимательские риски. Административная составляющая всегда сильна.

Я не беру наш регион, но очень часто при одном мэре одни застройщики находятся в выгодном положении относительно других. Мэр сменился — у застройщика дела не идут. Это часто видно. На взгляд юриста, главная проблема — запутанность земельного законодательства. Допустим, орган местного самоуправления предоставил земельный участок в аренду. Застройщик вложился, обеспечил всю проектно-разрешительную документацию для возведения этого объекта, ряд объектов уже возвел. А потом оказывается, что это — водоохранная зона, что этот земельный участок находится в ведении водного кодекса, в собственности Российской Федерации. И что, получается, делать застройщику? Он приобрел у муниципалитета право аренды участка, а впоследствии выяснилось, что этот участок предназначен совершенно для другого — уберечь воду от человека и человека от воды, а не дом построить. А кроме того, это не муниципальный участок, им распорядился не собственник. Соответственно, эта сделка ничтожная, ее не было. А если не было, то нет права строить на объекте.

Как застройщику, оказавшемуся в этих хитросплетениях земельного и смежного с ним законодательства, учесть все риски сразу? Кто гарант того, что зарегистрированная аренда никуда не улетит? Конечно, в этой связи совет по кодификации гражданского законодательства РФ занимается обновлением вещных прав, чтобы застройщики получали уже не право аренды, а вещное право. Не справился застройщик — это актив, он это вещное право передает другому лицу. В этом смысле ситуация для застройщика улучшится. Но пока надо исходить из актуальных особенностей и проблем.

Версия страницы для ПК