Цена недвижимости в Краснодаре не растет. Чего ждать в следующем году?

Генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько выступил в ходе состоявшейся в Краснодаре конференции «Бизнес‑план 2017», организованной изданием «Деловая газета. Юг». Он проанализировал тенденции на локальном строительном рынке и дал свой прогноз на предстоящий год. Юга.ру публикуют основные тезисы выступления эксперта.

Макроэкономические факторы

Рынок недвижимости устроен, как и любой другой рынок. Его объем растет лишь при одном условии — когда обеспечен стабильный рост уровня доходов населения. В последние три года доходы населения стабильно падают, экономика не растет. Не прибавляется число людей, которые могут позволить себе приобрести недвижимость — за собственные деньги или с использованием заемных средств.

Какой процент российских домохозяйств может позволить себе купить недвижимость той площади, в которой они нуждаются, исходя из количества членов семьи? Их всего 15% от общего числа, а за собственный счет, без кредитов, на это способны только 3%. В целом по России квартиру могут себе купить от 12% до 25% домохозяйств, в зависимости от региона.

Поэтому рынок недвижимости, несмотря на сложности, сохраняет безграничный потенциал. Если сегодня 15% населения могут купить себе квартиру, при малейшем улучшении уровня жизни этот рынок будет расширяться в течение многих лет.

Существует почти точная взаимозависимость динамики ВВП и роста–снижения рынка недвижимости. 1% снижения ВВП вызывает падение количества сделок на рынке недвижимости на 6%. В период кризиса 2008 года ВВП упал на 8,6%, что вызвало падение рынка недвижимости на 45‑55% по регионам. В 2015 году почти та же история — ВВП упал на 3,7%, количество сделок с недвижимостью по России сократилось на 20%.

В этом году роста нет. На следующий год есть разные сценарии, но ни один из них не предполагает существенного роста экономики. Может быть –0,5%, а может быть +0,8% ВВП. Ни то ни другое не обеспечивает роста доходов или уровня жизни. То есть в 2017 году на рынке недвижимости улучшения не произойдет, но какого‑то падения, скорее всего, мы здесь ожидать тоже не можем.

Местные особенности

Рынок недвижимости Кубани является одним из самых развитых в России, а городской рынок Краснодара — самым развитым. Ни в Москве, ни в Петербурге нет такой активности на душу населения. Объем строящегося жилья составляет 5,3 млн кв. метров. Для сравнения, весь объем жилищного фонда в Якутске или Таганроге составляет 5,5 млн кв. метров.

Есть негативная тенденция, которая начала прослеживаться в последние два года — сформирован очень большой пул остатков. В рамках строящихся домов остатки составляют порядка 60 тыс. квартир. Это предложение, их можно пойти и купить прямо сегодня. Объем колоссальный. 60 тыс. квартир — это примерно 150 тыс. человек населения, которое будет в них жить.

Еще одна тревожная тенденция — остатки растут не только в строящихся домах, но и в уже сданных в эксплуатацию. На сегодняшний день это 6,5 тыс. квартир, больше 10% от общего числа непроданных квартир.

В 3-м квартале, по уверениям застройщиков, в Краснодаре должно было быть сдано 1,5 млн кв. м жилья. Фактически была сдана половина — 750 тыс. кв. метров. Другая половина — это те объекты, которые обещали сдать и не сдали, причем эта цифра постоянно растет. Это свидетельствует о том, что проблемы у застройщиков есть, их не может не быть. Спрос нестабильный, цены повышать нельзя, себестоимость растет, и финансировать свои проекты сложно, чтобы их вовремя достроить. Половина из объектов, которые обещали достроить, перенесли сроки сдачи, а из них 430 тыс. кв. м переносят сроки сдачи уже не в первый раз.

Как по объемам кредитования строительной отрасли, так и по объему просроченной задолженности по ипотеке Краснодарский край входит в топ‑5 российских регионов.

Средняя цена на рынке — около 45 тыс. рублей за квадратный метр, в экономклассе цена составляет 36,5 тыс. рублей за квадратный метр. Это хорошая новость, так как цены не росли в течение последних шести лет. Несмотря на рост инфляции, этот показатель стоит на месте уже давно. То есть инфляция не означает автоматического роста цены на вашу продукцию, намного важнее рынок и конкуренция. Подъем цены примерно на 4% за последнее время обусловлен не ростом спроса, а удорожанием себестоимости строительства.

Главный двигатель рынка

Краснодар — классический пример, как свободная чистая конкуренция помогает всем. У нас в 2010 году было 60 строительных компаний. В 2015 году их стало 150, на рынок пришло огромное количество игроков. Объемы строительства также увеличились кратно. Усиление конкуренции привело к тому, что цены перестали расти. Это положительный момент для конечного потребителя, потому что доступность жилья увеличилась. Конкуренция заставила застройщиков планировать проекты, учиться привлекать инвестиции, финансовые ресурсы. Это привело к тому, что рынок Краснодара стал неинтересным для них, работать при такой рентабельности и цене стало не так выгодно. И со своим опытом, со своим умением застройщики пошли в другие регионы. Первый город, куда они зашли, — это Ростов‑на‑Дону, самый близкий рынок, притом неразвитый. Наши застройщики в короткие сроки заняли там лидирующие позиции, потому что в условиях жесткой конкуренции они кое‑чему научились. Строительный рынок достаточно консервативный, местные игроки могут чего‑то не уметь, поэтому ты способен быстро оказаться впереди. «ВКБ‑Новостройки» вышли на ростовский рынок 4 года назад, «Девелопмент‑Юг» — год назад, еще три компании ведут там работу.

Когда конкуренция усилилась, а спрос стал стагнировать, наши застройщики стали приводить в порядок свои проекты. Чтобы люди больше приобретали жилье, необходимо, чтобы оно было меньше и дешевле по бюджету покупки. В 2010 году средняя площадь квартиры в экономклассе была 64 кв. м, в 3‑м квартале 2016 года — 42 кв. метра. За 5 лет рынок изменился, стали строить квартиры на 22 «квадрата» меньше. Доля однокомнатных квартир в структуре продаж жилья экономкласса выросла с 42% до 71%. В 2010‑м однокомнатная квартира стоила приблизительно 2,4 млн рублей, в 2015‑м — это 1,5 млн рублей.

Виды на следующий год

В денежном выражении в 2015 году в Краснодаре квартир было продано на 60 млрд рублей, по итогам этого года ситуация будет схожей. Текущий год не стал для рынка недвижимости годом потрясений. Объемы спроса и цены сохранились на уровне прошлого года, в следующем году прогнозируются такие же результаты. Возможно, в крае будет небольшое сокращение рынка. С 1 января вступают в силу изменения к закону ФЗ‑214, которые требуют повышенного уставного капитала у застройщиков, что будет корректировать рынок. Но в случае с Краснодаром небольшая коррекция рынка в сторону понижения не будет лишней, она сделает его более стабильным. Цены на жилье повысятся в пределах 4‑5%.

На сегодняшний день объем закладки новых проектов значительно меньше, чем в 2015 году. Если так пойдет, то в конце 2017‑го — начале 2018 года мы достигнем баланса спроса и предложения, а потом может возникнуть небольшой дефицит, который затем опять начнет выравниваться. Если не будет потрясений, то рынок будет успевать выравниваться.

По итогам этого года в Краснодаре на первичном рынке будет продано порядка 28 тыс. квартир. На вторичном рынке — около 22‑23 тыс. квартир.

С коммерческой недвижимостью все плохо. Чтобы склады, офисы, торговые площади окупали себя, нужно, чтобы росла экономика, а этого не происходит. Но если мы глобально формируем стратегию хотя бы на десятилетие — это должна быть стратегия роста. Пока можно присматриваться к земельным активам, участкам. Тем более если их можно взять с дисконтом на сегодняшнем рынке. Если уже есть участок, то можно заниматься проработкой проекта, проходить какие‑то недорогие стадии. И готовиться к тому, что в 2019 году рынок начнет потихоньку расти и вы будете на нем первыми.