В частном порядке: особняки, дуплексы и таунхаусы. Обзор рынка жилья в Краснодаре

В обзоре рынка вторичной недвижимости уже был упомянут такой тип жилья, как частички. В этот раз эксперт компании «АЯКС-Риэлт» подготовил для портала Юга.ру обзор типов, стоимости и расположения частных домов в Краснодаре.

— Купля-продажа частных домов составляет примерно треть от всех сделок со вторичной жилой недвижимостью в городе. Частные дома я рекомендую покупать в любом случае готовые, а не вкладываться в стройку, которую начали не вы. Если вы нанимаете подрядную организацию и заключаете с ней договор — это одна ситуация. А если это какой-то застройщик, который еще не достроил дом, лучше подождать или найти другой вариант. Когда дом будет полностью готов, будь то черновая или предчистовая отделка с подключенными коммуникациями — тогда можно приступать к покупке. А если строительство еще идет, лучше не рисковать.

Тип недвижимости

Есть три основных категории частного жилья — частные дома на земельных участках, дуплексы (дома на два, реже на четыре хозяина) и таунхаусы (дома на пять-восемь, до десяти хозяев).

В частном доме есть свой земельный участок от трех соток, своя входная группа.

Дуплексы, как правило, ставятся на меньшем участке — там, где фасад не позволяет ставить два отдельных дома. Это дома с зеркальной планировкой влево-вправо, входные группы разные, есть общая стена с соседями. Спереди обычно парковочные места или лужайка. Сзади небольшая территория земельного участка.

Таунхаус — это, как правило, двухэтажное строение на одном большом участке, входные группы выстроены в ряд (обычно от четырех до восьми). Есть открытая или закрытая передняя общая часть перед домом, иногда она разделена, индивидуальная у каждого владельца (в таком случае передние индивидуальные зоны очень маленькие, под один автомобиль). Выход на задний двор сквозь сам дом. У каждого владельца есть жилая площадь и на первом, и на втором этаже. На заднем дворе у каждого — максимум одна сотка земли, это зона барбекю. Задние дворы в таунхаусах чаще всего разгорожены.

Именно таунхаус — самый популярный и недорогой объект недвижимости «на земле». Его выбирают те, кто хочет иметь возможность в любой момент выйти на улицу, выпустить ребенка. По площади это аналог 2-3-комнатной квартиры, квадратура от 80 метров, максимальная — до 130. Стандартная планировка: внизу входная группа и лестница, гостиная и кухня, на втором этаже 2–3 комнаты, на каждом этаже есть свой санузел (хотя иногда только на первом). Выход на задний двор через кухню. Максимальный земельный участок вместе с домом — 2 сотки. То есть остается полсотки спереди и полсотки сзади.

Цены и расположение

Как правило, локации дуплексов и таунхаусов — Прикубанский и Карасунский округа, они интенсивно развиваются. Прикубанский округ — это район ипподрома, поселок Российский и Ростовское шоссе, направление Ейского шоссе, Елизаветинская, район улиц Средней и Народной (от «Красной площади» влево, в направлении «Немецкой деревни»). Карасунский округ — это поселки Знаменский и Новознаменский.

Частный сектор в центральных районах города (центр, Фестивальный, 40 лет Победы, Дубинка) — это уже сложившаяся застройка. Новых домов там мало, в основном вторичное жилье. Если здесь найти территорию для постройки, сам дом выйдет дорогим. В Краснодаре сама стройка будет стоить везде примерно одинаково, а на цену непосредственно влияет стоимость земельного участка. При наличии участка в центре города вы сможете построить на нем 100-метровый дом за 3 млн рублей — так же, как и на Ростовском шоссе. Только подключение коммуникаций может обойтись немного дороже.

В плане цены старый фонд — очень специфичный. Факторов, прямо влияющих на стоимость, очень много, в первую очередь важно местонахождение и цель покупки. В городе частные дома на проходных улицах часто покупаются под коммерцию, здесь важна длина фасада, коммуникации, посадка дома, даже соседи. Слева и справа могут стоять многоквартирные или просто большие частные дома.

Если это старый дом, он представляет собой нагрузку, потому что покупается сама земля. В интересных, популярных районах города могут разом выкупать два-три смежных участка, цена может доходить до 2 млн рублей за сотку. К тому же в старых районах участки иногда были нарезаны бессистемно, у одного фасад 10 метров, а у его соседа — 15. Понятно, что на 10 метрах ничего не построишь, потому что по нормам надо сделать от соседей отступы по 3 метра, и остается только 4. Строить четырехметровый дом невозможно, поэтому приобретается соседний участок.

Таунхаус в предчистовой отделке можно найти за 2,5 млн рублей. Верхняя планка — 4,5 или 5 млн рублей, в зависимости от места, где он находится.

Основная масса сделок с частными домами — это загородная недвижимость, она покупается у застройщиков или собственников. В зависимости от материала, дом порядка 80 квадратов на трех сотках (а у нас по закону землю можно оформлять в собственность от трех соток минимум, меньше — только по суду) будет стоить от 2 до 5 млн рублей. Реально купить и в предчистовой отделке, и с ремонтом. Все зависит от материала и местонахождения.

Юридические особенности

У таунхаусов по документам может быть разный статус. Либо статус квартиры, либо — часть дома, это зависит от количества собственников. Если это восемь одинаковых частей строения, то по документам он проходит как 1/8 дома или измеряется в сотых или тысячных долях, в зависимости от квадратуры. То есть если весь дом тысяча квадратов, то каждому пропорционально будет принадлежать часть долей от этой тысячи.

Земельный участок измеряется так же — либо это 1/8 общей квадратуры, либо в тысячных долях. Если у объекта статус квартиры, земля гасится в общее пользование. Тогда владельцу остается статус квартиры с неотделимым земельным участком, уже без документов на него, что, в принципе, облегчает дальнейшие операции с этой недвижимостью в плане получения кредита, продажи без нотариуса, без согласия соседей.

При покупке части дома юридические риски не увеличиваются. Они либо сразу есть, либо их нет. По этому поводу лучше всего проконсультироваться у специалиста. Таунхаус, дуплекс, дом или квартира — риски не зависят от типа недвижимости. Важен правильный подход: проверка документации и подготовка транзакции к переходу права собственности.

В случае с долями чуть более затратно — по новому законодательству в процессе участвует нотариус, его гонорар за подготовку документа составит максимум около 25 тыс. рублей. Сумма зависит от исходной документации и кадастровой стоимости объекта. Единственный момент — сосед будет иметь право преимущественной покупки. То есть если вы выставляете на продажу объект и объявляете его цену, ваш сосед имеет право первым купить его. Если он этого делать не хочет или не может, вы продаете объект любому покупателю.

На сегодняшний день на рынке по большей части продаются только готовые дома. Девелоперы в основном застраивают пустые земельные участки, что удешевляет застройку. Для конечного покупателя такая недвижимость более выгодна по цене. По большей части это садоводческие товарищества. Тут нет особых отличий от земли ИЖС (индивидуального жилого строительства). Прописка возможна во всех домах, которые на сегодняшний день построены и оформлены по документам как жилые дома. Если дом оформлен как жилое строение или еще не оформлен, нужно привести документы в надлежащий вид и провести этот дом как жилой. Дома в садоводческих товариществах можно было переоформить как жилые по дачной амнистии — это было сделано в целях их легализации. Если же дом оформлен как жилое строение, его тоже можно по суду признать жилым домом и получить право прописки.

Коммунальные условия

В дачных поселках улицы немного поуже, в неорганизованных дачных поселках зачастую встречаются гравийные дороги. Но в некоторых садоводческих товариществах жильцы сами позаботились об укладке асфальта, организации тротуаров.

Где-то газ есть, где-то нет. Свет есть везде. Канализация по садоводческим товариществам отсутствует, в городе тоже редко можно найти частный дом с канализацией. В Краснодаре вопрос решается стандартно — это септики. Вода из скважины вполне подходит для полива, купания, мытья посуды и уборки. Питьевой ее можно сделать, установив фильтр тонкой очистки. Таким образом, за воду и канализацию вы не платите. Платите только за электричество и газ, если он есть. Если газа нет, то обогрев идет твердотопливным или электрическим котлом либо балонным газом.

В целом направление частной застройки в Краснодаре очень перспективное, этот рынок растет. Среди клиентов, которых интересует именно этот сектор жилой недвижимости, есть как местные жители, так и приезжие.